Home»Analize » Pe stilul lui Carl Decoopman

Pe stilul lui Carl Decoopman

2007-11-27 12:00  Money Express

de ,

"Nu stiu daca suntem foarte diferiti de altii care fac acelasi lucru ca si noi. Nu am vizitat niciodata mall-urile concurentei“, spune franc Carl Decoopman, directorul general al Belrom, companie pe care a fondat-o in urma cu trei ani, impreuna cu doi parteneri belgieni.

Si totusi, se misca altfel decat ceilalti dezvoltatori. In primul rand, mai repede. Cel mai recent proiect al lor, cel de la Targu-Mures, s-a finalizat in noua luni, la fel si cel din Sibiu, in conditiile in care durata medie de constructie a unui parc de retail este de un an. Apoi, belgienii nu sunt interesati de zonele considerate deja clasice – cum ar fi Cluj, Brasov, Timisoara, Iasi – „pentru ca acestea sunt deja «full»“, dupa cum spune Decoopman, referindu-se la faptul ca in aceste orase exista deja centre comerciale de tip mall sau parc de retail. Numai la Cluj-Napoca, de exemplu, s-au deschis recent doua mall-uri – Polus Mall si Iulius Mall. Strategic, Belrom se concentreaza pe orasele cu peste 100.000 de locuitori, pentru a fi primii care dezvolta in zona parcuri de retail dupa formula hipermarket, magazin do-it-your self si mall. Dupa Sibiu si Targu-Mures, belgienii isi propun sa dezvolte astfel de parcuri si la Bacau – urmatorul proiect de pe lista lor –, Braila, Focsani si Deva.

COLENTINA MIXT. Dar, explica Decoopman, proiectele viitoare ale grupului depind de gasirea unor terenuri potrivite. Cazul Bucurestiului, despre care spune ca, la unele terenuri, „preturile sunt mai mari decat in Bruxelles, Paris sau Frankfurt. Am auzit chiar de preturi de 7.000 de euro.“ „Singura posibilitate e sa gasesti o fabrica veche, s-o demolezi si sa vezi ce poti face acolo“ – Helitube, in cazul Belrom, care va prelua in mai multe etape de la omul de afaceri galatean Corneliu Gavaneanu terenul de noua hectare din Colentina pe care se afla activele fostului producator de tevi de otel. „Deja jumatate din teren este al nostru“, spune managerul Belrom, valoarea totala a investitiei fiind de peste 60 mil. euro, adica aproximativ 650 euro/ mp. Pret comparabil cu cei 600 de euro/mp platiti in aceasta vara de dezvoltatorul imobiliar Africa Israel pentru terenul fabricii Laromet. La o astfel de valoare, explica Decoopman, cel mai rentabil pentru dezvoltator este un proiect mixt.
In Colentina, Belrom va construi doua turnuri de birouri, cu 12 etaje fiecare si o suprafata totala de 20.000 mp, si un parc de retail, proiectul reprezentand prima investitie in birouri a companiei. De remarcat ca mall-ul inclus in proiect va avea o suprafata inchiriabila de 100.000 mp – pentru comparatie, Plazza Romania din Bucuresti are 41.000 mp, iar Iulius Mall din Cluj-Napoca 40.500 mp –, urmand sa fie construit pe trei niveluri. „Trebuie sa-l facem atat de mare pentru ca terenul este foarte scump“, explica Decoopman, adaugand ca lucrarile la acest proiect, in valoare de aproximativ 100 milioane euro, se vor finaliza, probabil, in 2009. Bani din care pana la 70 milioane de euro vor fi investiti numai in mall.

RETEA DE 15 MALL-URI. „Am putea avea un lant de peste zece mall-uri“, spune Decoopman, reluand ideea ca totul „depinde de ce terenuri gasim si cate proiecte putem dezvolta“.
In acest caz, Belrom ar putea deveni in doi-trei ani dezvoltatorul celui mai mare lant de mall-uri din Romania, depasindu-i pe irlandezii de la Mivan, care urmeaza sa construiasca, pana in 2010, zece mall-uri sub brandul Tiago Mall, primele proiecte concrete fiind anuntate pentru Arad, Oradea, Brasov, Targu-Mures, Ploiesti, Bacau si Sibiu. Revenind la Belrom, sase dintre proiectele companiei vor fi finalizate in urmatorii doi ani, iar in acest moment se cauta terenuri pentru alte sase. „Cautam un teren in Craiova si in alte orase din sud. Dar nu va pot spune unde, pentru ca o sa mearga si concurentii nostri acolo“, spune Decoopman. Pana acum, compania a cumparat aproape 100 hectare in Romania si mai cauta inca 80 hectare, in orase cu 100-150.000 de locuitori.
Concentrati pe retail, belgienii au cumparat un teren de 24 de hectare in Ramnicu Valcea pe care vor sa-l foloseasca, in mod egal, pentru un parc de retail si un complex de 3.500 de apartamente.
Per total, Belrom a investit in terenuri si constructii aproximativ 260 de milioane de euro, suma din care aproape jumatate a fost asigurata prin credite bancare. „Noi credem ca e mai usor si mai sigur sa venim cu o contributie financiara mai mare“, spune Decoopman.
„Daca vom avea in final 15 proiecte, la o investitie medie de 60 de milioane de euro, in total suma va depasi 1 miliard de euro“, adauga el.

STATISTICI. Cum isi aleg belgienii locurile? „Intai studiem situatia terenurilor, cat sunt de departe de centru, cate minute dureaza sa ajungi acolo, cate masini trec pe acolo pe ora. Din 2-3 variante, o alegem pe cea mai buna. Apoi, pentru orase, facem un studiu al veniturilor, cat pot cheltui oamenii de acolo. Daca totul e-nregula, cumparam teren acolo si cautam clienti“, explica Decoopman.
In ceea ce priveste studiul veniturilor, Belrom lucreaza cu o companie de marketing care face studii de piata pe baza de interviuri telefonice pentru a vedea daca media veniturilor este peste sau sub un anumit indicator de referinta acceptat de dezvoltator, dar pe care Decoopman nu doreste sa-l divulge.
„Targu-Mures este cu 20% peste venitul normal din Romania. Focsani are cam aceleasi cifre ca si Targu-Mures, 13% sau 14% peste media normala, pentru ca este un oras destul de bogat. La Deva am investit pentru ca avem un bazin de 220.000 de cumparatori“, explica acesta. Cei mai importanti 4-5 clienti, spune managerul belgian, semneaza contracte inca inainte de inceperea constructiei. „Acum ii cunoastem pe Carrefour, pe Auchan, pe real,-, stim exact ce vor“.
In ceea ce priveste traficul, Decoopman spune ca, la European Retail Park din Targu-Mures, de exemplu, „la Auchan se inregistreaza cam 9.000 de bonuri de vanzare pe zi, similar cu magazinul real,- de la Sibiu“. Pentru comparatie, hipermarketul Auchan din Iulius Mall din Cluj-Napoca a inregistrat in prima zi de la deschidere 14.000 de clienti. Cel mai mare numar de vizitatori pe zi intr-un hipermarket a fost inregistrat de Carrefour Orhideea, care avea, in 2005, o medie zilnica de 30.000, iar in preajma sarbatorilor chiar 100.000. Intre timp, tendinta generala indica o scadere a traficului/magazin, ca urmare a intensificarii concurentei.
„La Targu-Mures, mall-ul s-a deschis de abia la sfarsitul lui octombrie, astfel ca mai sunt inca unele spatii neinchiriate, in care pana la Craciun se vor deschide magazine“, spune Decoopman, explicand ca Belrom nu are contracte de exclusivitate cu nici un retailer. Agentul imobiliar pentru spatiile din parcurile belgienilor este Cushman&Wakefield Active Consulting Romania, iar printre cei chiriasi se numara hipermarketurile real,-, Auchan, Carrefour, magazinele de bricolaj Baumax, Bricostore, retailerul de electronice si electrocasnice Media Galaxy etc.

FARA GRABA. European Retail Park din Sibiu a fost cumparat de fondul britanic de investitii North Real Estate pentru 83 mil. euro, imediat dupa finalizarea sa, in noiembrie 2006. Proiectul, care este cel mai mare parc de retail din Transilvania, se intinde pe o suprafata de 12 ha si le-a adus belgienilor un profit de 33 mil. euro. „Ne gandim sa vindem si parcul din Targu-Mures, dar nu ne grabim, pentru ca are o rentabilitate buna“, spune Decoopman, care arata ca parcul de retail din Targu-Mures va genera venituri din inchirieri de 6-6,5 mil. euro anual, mai mult decat cel din Sibiu. „De aceea si investim 50% din banii nostri, iar cand parcul este gata nu ne grabim sa-l vindem“. Yield-urile scad in toata lumea, „deci avem timp de discutii“, crede el. Ca sa vanda si acest al doilea proiect, belgienii ar fi multumiti cu un yield sub 7%, in jur de 6,5-6,75%, iar Decoopman spune ca a primit deja cateva oferte de la fonduri de investitii care indeplinesc aceasta conditie, chiar daca inca nu s-a inchiriat tot spatiul din mall. „Pe termen scurt este posibil sa pastram celelalte parcuri, dar cred ca le vom vinde si pe acestea“, concluzioneaza el.
Decoopman spune ca studiaza si pietele vecine, dar ca inca nu a luat o decizie privind o eventuala extindere in afara Romaniei. „Am studiat si piata din Moldova, dar acolo este un singur oras mare, Chisinau, deci nu merita sa construim parcuri de retail acolo“, spune Decoopman, mentionand ca Belrom este interesata de Ucraina si Rusia, in conditiile in care Bulgaria „e deja destul de aglomerata“. „In acest moment mizam totul pe Romania“, conchide belgianul.
O miza de un miliard de euro.

---

Miza pe retail

Daca toate cele 15 proiecte ale Belrom se vor finaliza – la o medie a investitiilor de 60 de milioane de euro –, valoarea totala a acestora ar putea depasi 1 miliard de euro in urmatorii doi-trei ani, bani pe care belgienii spun ca prefera sa-i asigure, in proportie de 50%, din surse proprii. Unde merg banii?

1. ERP. In cele doua parcuri deja finalizate sub marca European Retail Park (ERP) s-au investit 110 milioane de euro: 50 de milioane la Sibiu si 60 la Targu-Mures.

2. POLE POSITION. Anul viitor ar urma sa fie finalizate parcurile de retail din Bacau, Braila, Deva si Focsani. Acestea vor fi comparabile ca marime cu cele deja existente, intinzandu-se pe suprafete intre 12 si 16 hectare.

3. IN PREGATIRE. Compania mai cauta inca sase terenuri in orase cu peste 100.000 de locuitori, pentru a dezvolta acolo parcuri de retail cu o suprafata totala de 80 de hectare.

4. PROIECTE MIXTE. La Ramnicu Valcea, compania detine un teren de 24 ha pe care ar urma sa construiasca pana in 2009 un parc de retail si un complex de 3.500 de apartamente. Cea mai mare investitie anuntata de Belrom va fi proiectul mixt Colentina – birouri si comercial –, in valoare de 100 mil. euro.

---

Romania afacerilor

In anii ’90, Carl Decoopman isi vinde afacerile din Europa de Vest si pune bazele unei fabrici de prelucrare a lemnului la Sibiu, European Wood Production (EWP). „Aveam fabrici in Belgia, in Anglia, dar le-am vandut, pentru ca nu mai aveau succes“, povesteste belgianul.

1995 Muta EWP la Miercurea Sibiului, iar ulterior vinde acest business

2000 Inaugureaza parcul industrial CDI Company din Miercurea Sibiului – la care este actionar majoritar –, cu o suprafata de 8,5 hectare. Clientii parcului sunt EWP, Recticel (producator belgian de saltele), Deslee Clama (tesaturi pentru saltele) si Benetton, „care colecteaza acolo toata productia lor din Romania, o ambaleaza si o trimit apoi spre magazine“

2004 Infiinteaza, impreuna cu alti doi investitori belgieni – Steven Vandenbosse si Hendrik Danneels –, dezvoltatorul imobiliar Belrom, al carui prim proiect este European Retail Park din Sibiu. „Mai am cateva participatii in imobiliare in Romania“, spune Decoopman, fara a da alte detalii