Home»Companii » Afacerea proportiilor

Afacerea proportiilor

2007-12-18 12:00

de Fulvia Meirosu , Mimi Noel

Baneasa, Dambovita Center (Casa Radio), Park Lake Plaza, Sun Plaza, Sema Park sunt cele mai mari dintre zecile de proiecte imobiliare aflate in diverse stadii de dezvoltare, cu termene de finalizare in urmatorii ani, reprezentand investitii totale in valoare de aproape patru miliarde de euro. Carora li se adauga, potrivit reprezentantilor industriei, ansambluri rezidentiale de alte doua miliarde de euro – estimare in care sunt incluse doar proiectele deja existente pe piata, cu termen de predare 2009-2010. Conform datelor vehiculate in piata, valoarea totala a proiectelor noi (anuntate/lansate) ar urma sa ajunga in acest Orizont undeva la sapte-opt miliarde de euro. Raportat la o medie de 2,5% din cele 2-3 procente cat reprezinta onorariile arhitectilor din valoarea investitiei, ar putea duce piata romaneasca de arhitectura la 175-200 de milioane de euro. Iar aceste proiecte reprezinta doar varful aisbergului.

ROMANIA POSIBILITATILOR. „Suntem inca in fazele incipiente ale dezvoltarii imobiliare, desi numarul proiectelor anuntate ni se pare imens in comparatie cu ceea ce eram obisnuiti“, spune Vladimir Arsene, presedintele Westfourth Architecture, una dintre primele firme de arhitectura din Romania. Stabilit in SUA in anii ’70, Arsene a revenit in Romania in 1991, deschizand in Bucuresti un birou de arhitectura, dupa modelul celui pe care il conducea la New York.

De atunci a desenat planurile pentru cateva dintre cele mai importante cladiri de birouri din Capitala – Charles de Gaulle Plaza, America House sau Europe House. In acest moment, pe lista de lucru a companiei se afla Sema Park, Victoria Tower International (un turn de birouri dezvoltat in zona Piata Victoriei de Avrig 35), dar si turnul de birouri pe care omul de afaceri George Copos il construieste langa hotelul Crowne Plaza sau primul proiect cu materiale ecologice din Bucuresti – un alt turn de birouri, situat langa Parcul Carol, proprietatea unei mari companii spaniole.
Adunand si tragand linie, Westfourth Architecture lucreaza acum la peste 30 de proiecte, din care jumatate sunt deja in stadiul de santier.
„Bucurestiul cunoaste acum cel mai mare boom imobiliar din Europa si unul dintre cele mai mari din lume, in afara de Asia“, considera Arsene, explicand ca, din 2002-2003, a mutat centrul de greutate al companiei sale dinspre New York spre Bucuresti. Explozia imobiliara este motivul pentru care si Chapman Taylor, una dintre cele mai mari companii de arhitectura din Europa, a decis in luna mai a acestui an sa-si deschida un birou in Bucuresti. „Este o perioada dinamica pentru noi si cred ca suntem norocosi ca suntem activi pe aceasta piata“, spune Anthony Willats, directorul biroului din Romania al Chapman Taylor, care a venit pentru prima oara la Bucuresti in urma cu sase ani. Era pe atunci director al birou lui din Praga al firmei si ajungea in Romania pentru a cunoaste un potential client. „Acesta era Michael Lloyd (n.r. – Managing Partner) de la Baneasa, care pe atunci era preocupat mai ales de platforma de retail a proiectului“, isi aminteste Willats. In urmatoarele trei luni, el a produs un master plan pentru prima faza a proiectului – ceea ce este acum Carrefour Feeria – si, din fericire, spune Willats, a fost acceptat de Lloyd, care i-a incredintat ulterior si alte faze din proiect: mall-ul (Baneasa Shopping City), zona de birouri (Baneasa Business&Technology Park) si centrul de entertainment care va fi construit langa mall anul viitor.
Chapman Taylor, despre care Willats spune ca a proiectat cele mai multe malluri din Marea Britanie, a realizat planurile pentru patru dintre proiectele de pe lista celor mai mari investitii imobiliare din Capitala: Baneasa – 1,5 miliarde de euro, Dambovita Center, dezvoltat pe locul fostei Case Radio, cu o suprafata totala de 600.000 mp – 600 milioane euro, Park Lake Plaza, al irlandezilor de la Caelum Development – 600 mil. euro, si Sun Plaza, proprietatea francezilor de la EMCT – 150 mil. euro. Directorul Chapman Taylor spune ca, daca adaugam proiectele din provincie, biroul pe care il conduce a bifat proiecte cu o suprafata insumata de aproximativ patru milioane de metri patrati. Un amanunt reflectat direct in cifra de afaceri a firmei. Pentru primul an de functionare, Willats estimeaza ca va obtine venituri de circa sapte milioane de euro, ceea ce plaseaza biroul din Bucuresti pe locul trei al unui clasament intern realizat in functie de venituri, dupa cele din Londra si Manchester.

ONORARII/MP. Ce-i atrage pe arhitecti in Romania? In primul rand sansa de a realiza proiecte la care nu ar avea acces in Occident. „In primele luni in care am lucrat la proiectul Baneasa nu am avut nici un onorariu, dar era un proiect foarte interesant si am vrut sa fim implicati in el. (...) Am considerat acele luni ca o investitie facuta de noi“, spune Willats.
La randul sau, Vladimir Arsene – care imparte portofoliul firmei sale in doua categorii de proiecte: profitabile si de blazon – crede ca in Statele Unite nu ar fi avut ocazia sa realizeze lucrarile pe care le-a executat pentru clientii romani. Pe de alta parte, explica el, daca lucrarile de anvergura din SUA au fost obtinute prin concurs, pentru ca nu avea suficienta notorietate si vechime pe piata, in Romania majoritatea proiectelor sunt venite prin recomandari. „In SUA, ca sa poti prinde o cladire de 20 de etaje, trebuie sa fii o firma cu 250 de arhitecti. Noi avem aici 25“, spune Arsene, adaugand ca, dincolo de Ocean, exista firme unde o treime din angajati nu fac decat sa caute proiecte.
„Aici suntem in faza in care noi suntem cautati, pentru ca aici cererea este mult mai mare decat oferta“, continua Arsene, detaliind ca acum isi permite chiar sa faca o selectie a clientilor.
In SUA si Europa Occidentala, onorariile sunt stabilite de regula in functie de reputatia firmei si de marimea lucrarii, reprezentand un anumit procent din investitie. De exemplu, pentru o cladire de 5-6 etaje se percepe intre 3 si 5%, 2-3% - pentru turnuri, iar pentru lucrarile mici, de tipul interior de hotel sau restaurant, onorariul poate ajunge la 15-20%. Schitand un algoritm, procentul este invers proportional cu dimensiunea lucrarii. „Nu exista piata mai putin reglementata din punctul de vedere al onorariilor ca SUA, unde astfel de reglementari ar fi percepute ca anticoncurentiale“, spune Arsene, care anticipeaza pentru 2007 o cifra de afaceri de circa 4 mil. euro.
In cazul pietei romanesti, tarifele sunt recomandate de catre Ordinul Arhitectilor (asa-numitul onorariu de referinta) – intre 5-12 euro/mp – strict pentru conceptul arhitectural –, dar care pot ajunge insa pana la un maxim de 30 euro pe metru patrat, incluzand instalatiile, structura de rezistenta etc. „Din onorariu, cam jumatate impartim cu inginerii“, spune Arsene, explicand ca, in acest moment, in Romania, cele mai profitabile sunt cladirile de birouri. Pe de alta parte, marja de profit pentru birourile de arhitectura este de 15-20%, un procent optim, dupa cum il descrie Arsene.
Obisnuit cu practica din Vest, Willats spune ca i se pare ciudat sa-si calculeze onorariul/mp, explicand ca, pe langa acesta, compania percepe si un tarif fix lunar pentru monitorizarea proiectelor si asistenta pe santier a lucrarilor.
Din cate spune Willats, valoarea acestuia depinde de resursele si dimensiunea echipei pe care firma le aloca fiecarui proiect in parte. Cel mai mare onorariu pe care il va incasa Chapman Taylor vine din contul Plaza Centers, pentru care britanicii au realizat, pe langa Dambovita Center, proiecte mixte de dimensiuni mai mici in Timisoara si Iasi, dar si un proiect de anvergura in Belgrad.

MAGNETUL IMOBILIAR. Daca pana in urma cu un an toate proiectele mari se concentrau in Capitala, odata cu intrarea Romaniei in UE developerii au inceput sa se indrepte si catre alte orase. Cel mai mare proiect din afara Bucurestiului, Palas din Iasi, dezvoltat de Iulius Group in parteneriat cu CL Iasi, a fost proiectat de Rocada Architects, o companie fondata de Valentin Ilie si Calin Caliman, care au lucrat mai multi ani in Canada.
Palas consta in reabilitarea unui teren de 12 hectare din centrul istoric al Iasului, pus la dispozitie de catre Consiliul Local, unde ar urma sa se construiasca in urmatorii trei ani spatii comerciale, birouri, locuinte, hoteluri, cafenele si locuri de agrement – cu o suprafata totala construita de 220.000 mp –, in urma unei investitii de 200 mil. euro. Proiectul a fost adjudecat de cei doi arhitecti in urma unui concurs de idei, organizat de municipalitatea ieseana, transformandu-se apoi intr-o trambulina pentru Rocada.
Ulterior, firma – ale carei tarife sunt intre 7 si 12 euro/mp, doar pentru partea de concept a proiectului – a castigat un alt proiect de mari dimensiuni la Timisoara, despre care Ilie spune ca inca nu poate da amanunte. Totusi, marturiseste ca, gratie acestui proiect, firma va deschide un birou in orasul de pe Bega.
O miscare ilustrativa pentru dinamica de acum a pietei: proiectele imobiliare functioneaza ca un magnet pentru firmele de arhitectura. Iar marii jucatori abia acum se aliniaza la start.
„Pentru anul viitor suntem in discutii pentru o colaborare cu Foster&Partners, pentru un proiect in Pipera, de mare anvergura“, detaliaza Arsene. Cine este Foster&Partners? Una dintre cele mai mari firme de arhitectura din lume, din al carei portofoliu fac parte aeroportul din Londra si cel din Beijing. Printre multe altele.

 

---

Cine, ce, unde

 

Doua dintre cele mai importante case de arhitectura din Romania, Chapman Taylor si Westfourth, isi asociaza numele unor portofolii internationale in tari in care batalia pentru proiectele de anvergura este extrem de dura

CHAPMAN TAYLOR
Cu o experienta pe piata arhitecturii mondiale de aproape jumatate de secol si dupa ce a tatonat piata locala timp ce aproape sase ani, Chapman Taylor a decis in mai anul acesta sa-si deschida un birou local. Ca performante financiare, Romania ocupa deja locul al treilea in randul celor zece tari in care britanicii si-au deschis birouri

1. CLIENTI. Avrig 35, Baneasa Investments, Caelum Developments, Cascade Group, Dundee Investments, EMCT, Equest Investment, Omilos Investments, Plaza Centers Group si Portland Trust

2. PROIECTE. Suprafata totala: cca. patru milioane mp; Locale – Bucharest Business Park (Portland Trust), Baneasa (Baneasa Investments), Sun Plaza (EMCT), Park Plaza (Caelum Developments), Dambovita Center (Plaza Centers), Floreasca Business Park si Bucharest West (Portland Trust), Theodor Pallady (Cascade Group si Avrig 35); Internationale – Dubai Pearl (Emiratele Arabe Unite), Centrul comercial Bordeaux (Franta), Galatsi Shopping Center (Grecia), statiunea Ras Al Hadd Resort (Oman)

3. VENITURI. cca. 7 mil. euro

WESTFOURTH
Companie infiintata de Vladimir Arsene in 1991, la New York. In 1992 a in fiintat la Bucuresti o companie autonoma, dar care poarta acelasi nume si care azi contribuie cu 50% la veniturile totale

1. CLIENTI. Grupul Ana, Avrig 35, River Invest, GTC, Charlemagne etc.

2. PROIECTE. Locale – Rezidentiale: Asmita Gardens, Eminescu Apartments, Cefin; Birouri – Cathedral Plaza, America House, Charles de Gaulle, Europe House; Sedii – Lafarge, fostul Connex, sediul UTI, Ambasada Canadei, Mindbank; Mix te – Sema Park, Cefin; Inter natio nale – Health Spa (New York); 321 Lafayette Street, Retail Conversion (New York); Seton Hall Cafeteria Renovation (Newark, New Jersey)

3. VENITURI. aproximativ 4 milioane de euro, in 2007