Home»Slideshow » COVER STORY - Atentie la Imobiliare

COVER STORY - Atentie la Imobiliare

2008-03-18 12:00

de Fulvia Meirosu , Georgiana Stavarache

In istoria recenta a real estate-ului romanesc, 2007 poate fi considerat „anul de aur“. Investitiile cumulate facute de companiile straine si de investitorii romani au totalizat cateva miliarde; numai austriecii de la Immoeast, primii clasati intr-un top al investitorilor, au cumparat proprietati in valoare de peste un miliard de euro. Pentru presa straina, imobiliarele din Romania au fost, fara discutie, un „hot spot“ – iar oamenii de afaceri romani de anvergura care au reusit sa reziste tentatiei de a investi in real estate pot fi numarati pe degete. Magnetul profiturilor-record a atras oameni de afaceri care s-au consacrat in cu totul alte domenii: George Copos (Ana Holding), Radu Tudorache (farmaciile Remedio), Dan Ostahie (Altex), Dan Pascariu (UniCredit Tiriac Bank) sunt doar cateva exemple cunoscute.

DOUA DECLARATII. Dar mirajul imobiliarelor incepe, asa cum se intampla la un moment dat cu orice miraj, sa paleasca. De inflamarea pietei si de preturile devenite nesustenabile se vorbea in industrie de anul trecut. Doua declaratii publice de anul acesta au facut insa ca ceea ce se intampla acum in imobiliare sa intre in constiinta publica.

Cea mai rasunatoare a fost cea facuta de Dinu Patriciu la The Money Channel in februarie. Omul de afaceri, proaspat intrat in topul „Forbes“ cu o avere de 2,5 miliarde de dolari, avertiza atunci ca „vom asista la o cadere a imobiliarului, dupa cum asistam deja, de fapt, la fenomene premergatoare“. La mai putin de o luna distanta, o alta declaratie – mai putin transanta, e drept, dar de mare greutate pentru cei care cunosc domeniul imobiliarelor – venea sa confirme ceea ce piata simtea deja. Anca Ioan, care conduce afacerile lui Ion Tiriac – ale carui investitii in real estate au fost estimate de MONEY EXPRESS anul trecut la circa 1 miliard de euro –, spunea intr-o declaratie facuta pentru „Ziarul Financiar“ ca „pretul terenurilor ar putea scadea in a doua jumatate a anului pe fondul iesirii investitorilor speculativi“.

Au existat voci care au comentat ca cele doua declaratii ar avea ca scop manipularea pietei. Dincolo de astfel de opinii, ramane o intrebare: ce se va intampla cu imobiliarele romanesti anul acesta? MONEY EXPRESS incearca un raspuns, pe baza unei serii de interviuri cu dezvoltatori, reprezentanti ai fondurilor de investitii, bancheri, analisti, observatori ai pietei.
Chiar daca Anca Ioan si Dinu Patriciu n-ar fi facut declaratii publice in care sa anticipeze un 2008 mai putin glorios decat anul precedent, exista deja indicii ca entuziasmul investitiilor in real estate e in scadere. Costurile de constructie si cele cu forta de munca au crescut, preturile terenurilor in marile orase au depasit praguri de la care businessul devine prea putin profitabil – se vorbeste frecvent de „preturi nesustenabile“ – si, peste toate, criza „subprime“ a modificat comportamentul bancilor, care au devenit in mod evident mai prudente in a finanta usor proiecte mari in general si proiecte imobiliare in special. Rezultatul: unii investitori au stopat investitiile sau chiar s-au retras de pe piata romaneasca.

CAZUL IMMOEAST. Poate cel mai relevant exemplu e Immoeast, care detine – cu peste un miliard de euro – recordul de achizitii in Romania in 2007. In ultimele luni, desi avea in plan investitii pe termen mediu in regiune – inclusiv in Romania –, fondul austriac nu a mai facut nici o achizitie aici, ba chiar a anuntat saptamana trecuta ca vinde un imobil de birouri din Praga catre un fond de investitii german. „In urmatoarele luni vom vinde alte cateva proprietati“, a spus directorul general al Immoeast, Karl Petrikovics – o declaratie care vine pe fondul scaderii pretului actiunilor la bursa din Viena, care a ajuns mai mic decat pretul initial de listare. Insa e destul de dificil pentru Immoeast sa vanda proprietatile din Romania, care reprezinta 30,8% din portofoliul total. In primul rand pentru ca nu exista un jucator mai mare pe piata romaneasca – unul care sa-si permita sa cumpere la pachet macar o parte din cele 118 proprietati – si in al doilea pentru ca, daca ar vinde pe bucati, pretul celorlalte active ale fondului ar scadea.

O alta miscare relevanta e cea facuta in toamna anului trecut de European Convergence Property Company, administrat de compania britanica Charlemagne Capital. In ceea ce poate fi considerat primul exit semnificativ de pe piata romaneasca, fondul a vandut – cu 110 milioane de euro – trei imobile de birouri din Bucuresti catre DEGI, divizia imobiliara a companiei germane de asigurari Allianz. Imobilele fusesera cumparate in 2006 cu 89,1 milioane euro, iar dupa vanzare Charlemagne nu a mai anuntat alte achizitii in Romania.
Un alt fond imobiliar, Lewis Charles – listat la Londra – chiar a renuntat la un proiect in Romania, in timp ce fondul Equest, si-a restrans planurile de investitii pentru piata locala. Concret, Lewis Charles a abandonat un proiect anuntat anul trecut – opt cladiri de birouri in zona Otopeni – pentru ca nu a reusit sa stranga banii necesari investitiei. In privinta Equest Balkan Properties, situatia e diferita: reprezentantii fondului au stopat deocamdata achizitiile de terenuri si incearca acum sa-si refinanteze proiectele deja incepute.

CATEVA PREVIZIUNI. Sunt acestea simptome ale unei crize, ale unei „caderi a imobiliarului“, cum prevestea Dinu Patriciu la The Money Channel? Probabil ca nu – cei mai multi observatori ai pietei folosesc termeni precum „maturizare“, „stabilizare“, „mici corectii de preturi“, mai ales cand vine vorba de terenuri. E cert insa ca piata imobiliara a ajuns la un punct de inflexiune in care una dintre caracteristicile dominante ale pietei dispare. Daca pana acum Romania era o piata a vanzatorului – „pana acum cateva luni, cine avea o proprietate de vanzare era rege, fondurile stateau la coada la el“, dupa cum se exprima Victor Capitanu, unul dintre partenerii casei independente de investitii Capital Partners –, de anul acesta „nu mai dicteaza cine vinde, ci cine are bani sa cumpere, pentru ca proprietatile sunt prea scumpe“.

Nu mai e loc, cu alte cuvinte, pentru speculatori, crede Capitanu. Michael Lloyd, managing partner in Proiectul Baneasa – cea mai mare investitie din real estate-ul romanesc –, explica: „speculatorii cumparau terenuri cu 3.000 euro/mp in Primaverii fara sa se gandeasca ce-ar putea face cu ele sau daca ar putea vinde acolo un apartament cu 5.000 euro/mp; se gandeau doar ca le-ar putea vinde peste cateva luni cu 3.500“. Vine, in mod inevitabil, o perioada de normalizare, de stabilizare a pietei care „e un lucru bun pe termen lung“, crede Lloyd, anticipand ca „vor fi o gramada de developeri care vor iesi de pe piata, pentru ca vor face socotelile si vor vedea ca nu e asa cum si-au imaginat“.
Pare dramatic, dar in fond sunt evolutii naturale – nici unul dintre cei intervievati de MONEY EXPRESS nu vorbeste de scaderi dramatice de preturi, de pilda, ci de o echilibrare a pietei. „Nu vom mai vedea un interes nebunesc pentru real estate“, prevede Gijs Klomp, managing director al ING Real Estate Romania, „ci o cerere sanatoasa“.
Iar „cerere sanatoasa“ inseamna, printre altele, mai putin „shopping de proiecte“. Volumul general de tranzactii „se va reduce usor“, e de parere Holger Schmidtmayr, unul dintre membrii boardului Sparkassen Immobilien, divizia imobiliara a Erste Bank.

CAPITOLUL I: TERENURILE. Cele mai multe dintre avertismentele lansate in ultimele luni au ca subiect terenurile: se vorbeste de o stagnare sau chiar de o scadere a preturilor care – atrage atentia Victor Capitanu de la Capital Partners – „sunt la cote de maxim istoric; anul asta vom vedea mici corectii, mai ales in zonele secundare ale oraselor“. Tot Capitanu spune ca numarul ofertelor de vanzare e in evidenta crestere, dar ca marii dezvoltatori nu mai sunt interesati sa cumpere, avand deja terenuri in stoc. „Suntem contactati tot mai frecvent de catre agentiile imobiliare care ne propun terenuri spre cumparare“, confirma George Teleman, partener la Equest Balkan Properties. Iar amatorii de terenuri la preturi mari – sunt multi cei care au cumparat in ultimii doi-trei ani pentru a revinde – se gasesc mai greu decat in 2007 si nici nu se grabesc, cu atat mai mult cu cat atat observatorii pietei, cat si developerii, admit ca e putin probabil sa mai avem cresteri semnificative de preturi la anumite categorii de terenuri. „Vor creste in continuare terenurile din zonele de lux, cele de pe litoral, din statiunile de schi. Restul vor stagna, iar cele din locatiile mai putin bune vor scadea“, crede Elan Schwartzenberg, presedintele dezvoltatorului Neocity Group. E firesc, de vreme ce s-a ajuns la „niveluri nesustenabile“ – dupa cum spune Troy Javaher, director Business Development CEE Capital Markets la compania de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle –, ceea ce inseamna ca „developerii pur si simplu nu pot construi proiecte profitabile la preturile curente“.

CAPITOLUL II: REZIDENTIALUL. Daca in ceea ce priveste terenurile parerile converg spre ideea de corectie, pe segmentul rezidential lucrurile stau diferit: inca nu se pune problema scaderii preturilor, pentru ca cererea continua sa fie mai mare decat oferta. Michael Lloyd anticipeaza insa ca piata locuintelor pentru clientii cu venituri mari se va calma si crede ca, in acelasi timp, vor creste mai rapid costurile de constructie decat preturile de vanzare a apartamentelor. Iar asta nu e de natura sa favorizeze o scadere a preturilor la apartamentele noi, asa cum se intampla deja, incepand de anul trecut, in Germania si Irlanda. De altfel, un studiu Royal Institution of Chartered Surveyors arata ca 2007 va ramane in istorie drept anul in care boomul preturilor locuintelor in Europa de Vest a luat sfarsit.
„Pe masura ce costurile de constructie cresc iar preturile de vanzare se plafoneaza, profiturile se reduc si developerii vor incepe sa paraseasca piata“, spune Michael Lloyd de la Baneasa, explicand ca e de asteptat ca, dupa cativa ani in care pe piata vor fi prea putine proiecte pentru o cerere mare, preturile apartamentelor sa creasca din nou.

Pana la o noua majorare, incep sa apara promotii la apartamentele noi – fie reduceri practicate in anumite perioade, fie oferte speciale de tipul loc de parcare gratuit sau chiar autoturism gratuit la cumpararea unei locuinte – iar astfel de miscari ar putea fi un semnal ca unele apartamente noi nu-si mai gasesc proprietari atat de usor.
Chiar daca nu se asteapta scaderi de pret pe segmentul rezidential, se contureaza unele tendinte. Una ar fi orientarea developerilor catre apartamente pentru clasa medie. Alta tine de faptul ca, la actualele preturi, cumparatorii devin din ce in ce mai pretentiosi. Iar alta, dupa cum remarca Silvia Stanescu de la Atisreal Romania – parte a grupului BNP Paribas – tine de mentinerea echilibrului intre costurile de productie si preturile de vanzare: numarul de etaje creste peste cele zece clasice. Ion Avram de pilda, developerul Primavara, urmeaza sa inceapa constructia unui ansamblu rezidential cu 16 etaje in zona Militari.

CAPITOLUL III: RETAILUL. Fiind asteptate cresteri ale costurilor de constructie si de finantare, cei mai multi analisti se asteapta ca unii dintre dezvoltatori sa renunte la proiecte – Colliers International estima in octombrie trecut ca doar 60% din proiectele de mall-uri anuntate au toate premisele de a fi dezvoltate. „Bancile sunt mai prudente, se uita unde e proiectul, cine sunt chiriasii, care e concurenta, nu mai dau bani oricum... in retail e supra-oferta“, spune Gijs Klomp de la ING Real Estate Romania. „Aradul e deja legendar cu sapte mall-uri“, adauga el, dintre care patru sunt deja in faza de constructie. „Pentru noi, ca investitor, e foarte greu sa ne dam seama pe care sa-l alegem – daca un retailer alege prost, nu e mare problema, reziliaza contractul, dar daca un investitor alege prost, e foarte rau“, spune Klomp, care crede, in privinta Aradului, ca unele dintre cele sapte mall-uri nu vor mai fi facute pentru ca nu vor obtine finantare.
Deocamdata, nu exista proiecte anulate, ci doar amanate, pentru ca investitorii „gasesc greu un contractor general si forta de munca, unii developeri au probleme cu finantarea si multi nu sunt realisti in privinta termenelor“, e de parere Andrei Vacaru, senior consultant la Jones Lang LaSalle Romania.

CIRCUMSTANTELE. Cauza tuturor cauzelor este, insa, criza internationala a creditelor subprime, care a provocat pierderi de zeci de miliarde de dolari celor mai mari banci din lume si a grabit temperarea entuziasmului fata de real estate-ul romanesc.
Lipsa de lichiditati cauzata de subprime a facut ca bancile sa fie mai reticente in a cofinanta proiecte mari – o reticenta se manifesta in mai toate businessurile, cu atat mai mult in cel imobiliar, unde criza subprime isi are radacinile. „Bancile vad riscuri mai mari, deci finantarile au costuri mai mari, iar asta afecteaza developerii, asa ca acestia vor avea profituri mai mici“, detaliaza Gijs Klomp de la ING Real Estate Romania. La asta se adauga problemele intrinseci economiei romanesti: „Romania este considerata o piata cu riscuri ridicate“, spune acelasi Klomp, enumerand cateva: legislatia in constructii nu e bine pusa la punct, politica e foarte volatila de la inceputul lui 2007, deficitul de cont e ridicat, inflatia la fel, cursul leu-euro e o problema, iar piata pe ansamblu nu este la fel de matura si lichida ca alte piete.

Revenind la factorii externi, scaderea preturilor din Vest, cauzata tot de criza subprime, ar putea reorienta investitorii. „Reasezarea preturilor proprietatilor din Marea Britanie si Europa de Vest face ca acestea sa fie mai atractive si sa distraga atentia de la Romania“, explica Troy Javaher de la Jones Lang LaSalle. Tot Javaher adauga ca investitorii care dispun de lichiditati – cum sunt marile fonduri germane – sunt coplesiti de oferte din toata Europa, ceea ce nu are cum sa nu afecteze piete ca cea romaneasca. O piata care in ultimii ani a atras mult cash „si de aceea a fost imprevizibila“, cum o caracterizeaza Michael Lloyd: „Pana a cum statisticile erau total inutile, scoteai la vanzare un bloc cu 30 de apartamente si 20 din ele se vindeau cu banii jos“.

CONCLUZIA. Si, pentru ca a venit vorba de fonduri germane, DEGI este un exemplu de investitor pentru care piata romaneasca ramane atractiva, in ciuda avertismentelor. DEGI – care administreaza o parte din fondurile de pensii ale Allianz – are o filozofie de investitii conservatoare, facand plasamente pe termen lung, cu randamente mai mici dar sigure.
Pana la urma, intrarea DEGI este doar unul din semnele ca nu se poate vorbi de o criza imobiliara, ci doar de sfarsitul epocii in care in real estate-ul romanesc totul era posibil. Imobiliarele se transforma, in anii care urmeaza, intr-un teritoriu „pour les connaisseurs“.

 

---

 

Prognoze pentru 2008

Presa a consemnat din ce in ce mai frecvent, in ultimele luni, declaratiile unor oameni de afaceri, bancheri sau analisti care atrageau atentia asupra primelor simptome de calmare a freneziei care a caracterizat, in ultimii ani, real estate-ul romanesc.

„BLOCAREA PIETEI“. „Vom asista la caderea imobiliarului dupa cum asistam deja, de fapt, la fenomenele premergatoare. Unul dintre acestea este blocarea pietei. Vanzatorii tin la pret, iar cumparatorii nu mai cumpara, ceea ce face ca numarul tranzactiilor sa scada vertiginos“ – Dinu Patriciu, investitor

„FINANTARI MAI SCUMPE“. „Influenta crizei subprime se va face simtita in Romania, desi cu o intarziere. Pana acum, finantarea proiectelor imobiliare din tarile CEE si SEE era usor de obtinut pe piete ca Austria si Germania. Odata cu criza creditelor, bancile devin extrem de prudente si asta ii forteaza pe unii investitori sa caute finantari la bancile din tarile respective, finantari care sunt mai scumpe“ – Holger Schmidtmayr, Sparkassen Immobilien

„NU MAI E LOC PENTRU SPECULATORI“. „Nu mai dicteaza cine vinde, ci cine are bani sa cumpere pentru ca proprietatile sunt prea scumpe. Pana acum cateva luni, cine avea o proprietate de vanzare era rege, fondurile stateau la coada la el. Cine cumpara acum este beneficiarul final si se gandeste de doua ori inainte sa construiasca ceva... nu mai e loc pentru speculatori“ – Victor Capitanu, Capital Partners

„NORMALIZARE“. „Pretul terenurilor ar putea sa scada in a doua jumatate a anului pe fondul iesirii investitorilor speculativi. Speram ca aceasta retragere sa duca la normalizarea pietei, ceea ce probabil va insemna scaderea preturilor terenurilor in anumite locatii, unde erau nejustificat de mari“ – Anca Ioan, Tiriac Holdings

LONDRA SAU BUCURESTI? „Noi suntem un jucator international si pana la urma ne intereseaza in ce tara putem sa obtinem cele mai mari profituri la cele mai mici riscuri. Acum, in Londra cladirile de birouri sunt mai ieftine decat in urma cu sase luni, asa ca poate fi mai atractiv sa cumperi in Londra decat in Bucuresti“ – Gijs Klomp, ING Real Estate

„PROFITURILE SE VOR REDUCE“. „Speculatorii care inainte erau atrasi de profituri de 50-100% vor iesi de pe piata. Profiturile se vor reduce la 10-20%, un nivel normal pentru o piata matura. Asistam la o perioada de maturizare, de stabilizare a pietei, ceea ce este un lucru bun pe termen lung“ – Michael Lloyd, Proiectul Baneasa

„OFERTA CRESTE SIMTITOR“. „In ultima perioada suntem contactati tot mai frecvent de agentiile imobiliare pentru a ne propune terenuri spre cumparare. Deci oferta creste simtitor, acest lucru ducand implicit la o presiune de stagnare si apoi, cred, de scadere a preturilor terenurilor intravilane“ – George Teleman, Equest

„EXISTA TOT MAI PUTINI CUMPARATORI“. „Tinand cont ca nu a fost nici o tranzactie de top de la inceputul anului si pana acum, este greu de estimat cat de mult piata locala este afectata de criza creditelor. Totusi, observam ca exista tot mai putini cumparatori si oferte mai putin agresive pentru proprietatile existente si cele in faza de proiect“ – Troy Javaher, Jones Lang LaSalle

„FONDURILE SUNT CU PICIORUL PE FRANA“. „In clipa aceasta, o data cu declansarea problemei subprime, fondurile mari nu prea mai sunt interesate de Romania. (...) Ceea ce s-ar putea intampla este ca achizitiile de terenuri sa fie stopate. Asta pentru ca fondurile sunt cu piciorul pe frana“ – Dan Viorel Sucu, Mobexpert

 

---

 

Tacerea Immoeast

La sfarsitul lui octombrie 2007 fondul de investitii detinea in Romania 118 proprietati, cu o suprafata de circa 4,4 mil. mp si o valoare estimata de 3,3 mld. euro.

1) PRIMELE INVESTITII. Austriecii si-au facut intrarea pe piata romaneasca in 2004, cand au preluat pentru 63 mil. euro parcul de afaceri Iride Business Park. Au urmat in 2005 alte trei achizitii de cladiri de birouri (Pipera Center, Global Business Center si Bucharest Corporate Center), pentru circa 60 mil. euro.

2) 2007, AN DE VARF. Immoeast a fost anul trecut cel mai agresiv jucator de pe piata romaneasca de real estate, facand achizitii de peste un miliard de euro. La inceputul lui 2007, Karl Petrikovics, director general al fondului, declara pentru MONEY EXPRESS ca Romania este prioritatea numarul unu si ca intentiona sa investeasca 2,6 mld. euro in urmatorii doi ani in Romania, Bulgaria si fostele state iugoslave.

3) TRANZACTII-RECORD. Majoritatea tranzactiilor-record de anul trecut se leaga de numele aceluiasi fond austriac, care a tinut capul de afis cu achizitii precum Polus Center Constanta (185 mil. euro), Euromall Pitesti si Galati (150 mil. euro), parcul de afaceri S-Park (101,5 mil. euro). Cea mai scumpa proprietate tranzactionata vreodata pe piata autohtona a fost Polus Center Cluj, pentru care Immoeast a platit la sfarsitul lui 2006 nu mai putin de 210 mil. euro.

4) IMMOEAST PE BURSA. Din octombrie 2007, Immoeast nu a mai facut nici o achizitie in Romania, iar reprezentantii fondului nu au mai raspuns, de la mijlocul anului trecut incoace, la intrebarile MONEY EXPRESS. Analistii de pe piata cred ca o posibila explicatie a tacerii austriecilor ar putea fi scaderea cotatiei actiunilor Immoeast la bursa din Viena.

---

In scadere

Incepand cu mijlocul lui 2007, valoarea actiunilor Immoeast pe bursa din Viena a scazut accentuat.