Home»Analize » O oferta de nerefuzat

O oferta de nerefuzat

2008-07-15 12:00  Money Express

de Fulvia Meirosu

E o cutuma a real estate-ului modern, care spune ca cele mai importante trei lucruri in cazul unui proiect imobiliar sunt locatia, locatia si locatia. Iar in cazul proiectelor de lux, s-ar mai putea adauga un element: locatia. Dar una cu adevarat speciala, cum ar fi terenurile amplasate in apropierea unor lacuri sau a unor paduri.

VENI, VEDI. Proiectul Stejarii – o investitie de 230 de milioane de euro –, lansat recent de Tiriac Imobiliare, grup detinut de omul de afaceri Ion Tiriac, e cel care face in acest caz trecerea de la teorie la practica. Situat in mijlocul unei paduri din zona Baneasa, complexul rezidential este dezvoltat pe un teren de 99.000 mp si va integra 19 cladiri cu cate patru etaje, insumand 535 de apartamente cu suprafete cuprinse intre 108 si 604 mp, al caror pret de vanzare incepe la 340.000 de euro si urca pana la 1,8 milioane euro. Fara TVA. Mai concret, un apartament de patru camere, de exemplu, cu o suprafata de aproximativ 200 mp, costa in jur de o jumatate de milion de euro.

Un exemplu ales nu tocmai la intamplare. „Strategia noastra a fost sa lansam proiectul inainte si apoi sa vindem. Ideea a fost ca omul sa vina sa vada“, explica Sebastian Juncu, project manager Stejarii. O face in showroom-ul compus din doua apartamente de cate patru camere complet amenajate, din viitorul complex imobiliar. Desi se afla la cinci minute de mers cu masina de DN1, zgomotul nu razbate in apartamentele din showroom, gratie copacilor care inconjoara ansamblul. Iar linistea nu este singurul lucru pentru care viitorii locatari vor plati sume considerabile. Complexul mai dispune de gradinita, piscina semiolimpica, restaurant, bar, terenuri de tenis, piste de bowling, patinoar si spa.

CERCUL INCHIS. „Partea de servicii din complex este cea mai apreciata. Clientii nostri stiu ce inseamna calitatea, o au tot timpul, dar serviciile fac diferenta“, nuanteaza Juncu, explicand ca viitorii locatari vor avea la dispozitie mai multe pachete de servicii – concret, pe langa cate ring, babysitter si zona de spa, acestia vor beneficia de servicii de concierge. „Mai exact, rezidentii vor avea un fel de asistent familial personal, care le va putea rezerva locuri la cinema sau teatru, le va face aranjamentele de calatorii necesare, le va duce copiii la piscina etc.“, da Juncu o dimensiune pragmatica acestui termen.

O dimensiune pragmatica are si ideea constituirii unui club al viitorilor locatari ai complexului Stejarii, club care va putea rascumpara apartamentele celor ca re la un moment dat vor dori sa se mute in alta parte. Mai mult, cei care vor dori sa cumpere apartamente in faza finala o vor putea face doar cu acceptul membrilor de la acel moment al clubului. Primele 286 de apartamente ar urma sa fie livrate in primul trimestru al anului viitor.

DETURNAREA. Stejarii este cel de-al doilea proiect rezidential al Tiriac Imobiliare, dupa Residenz, un ansamblu situat in zona Chitila si destinat clasei medii – lansat in octombrie 2006, acesta din urma va avea 480 de apartamente si urmeaza sa fie finalizat in iulie 2009, investitia aferenta ridicandu-se la 70 milioane de euro. Un prim lot de 231 de unitati – vandut integral – va fi livrat in cursul acestui an. Referitor la preturile Residenz, acestea sunt mult mai mici decat cele din Stejarii – un apartament de trei camere, de circa 100 mp, cu loc de parcare si boxa, costa circa 145.000 euro. Din nou, fara TVA.

Urmatorul proiect rezidential al Tiriac Imobiliare va fi dezvoltat la Sibiu, pe un teren de 2,2 hectare. „Acesta va fi destinat segmentului de clienti low si middle class. Realitatea este ca acum cererea cea mai mare este pe aceste segmente“, spune Ruxandra Buca-Chendi, director de marketing al Tiriac Imobiliare, explicand ca valoarea totala de piata a proiectelor imobiliare dezvoltate de grupul Tiriac pana in 2010 va ajunge la circa 900 milioane de euro.

HIGH-CLASS DE SERVICIU. In conditiile unei piete imobiliare pe care majoritatea jucatorilor o descriu ca „blocata“, obiectul celei mai importante tranzactii din acest an pe segmentul high-class ramane Upground, un proiect dezvoltat de compania omonima in zona de nord a Capitalei. Locatia, locatia si locatia joaca si in acest caz un rol important – concret, apropierea de lacul Tei, dar si de o zona de birouri dezvoltata in apropiere.
Proiectul a fost achizitionat recent de catre Deutsche Bank, intr-o tranzactie de 340 milioane euro, in conditiile in care investitia initiala era estimata la 260 milioane euro. Situat in zona Pipera – Barbu Vacarescu (mai exact intre strazile Dimitrie Pompei si Fabrica de Glucoza), o zo na foarte activa pe segmentul dezvoltarii de office buildings, Upground este un proiect mixt, care va include 600 de apartamente – in doua turnuri cu cate 16 etaje – si cladiri de birouri cu o suprafata totala inchiriabila de 100.000 mp.

Complexul va mai avea si 800 de locuri de parcare, zona comerciala la parterul blocurilor, precum si un complex de fitness World Class – cu o suprafata de 2.500 mp, acesta din urma va fi cel mai mare din tara. Din cele 46 de tipuri de apartamente disponibile, 36 sunt modele diferite de duplexuri si penthouse-uri, al caror pret poate ajunge la 2.300 euro pe mp. Pentru celelalte apartamente, pre tu rile incep de la 1.600 euro pe mp, in functie de orientarea acestora si de etajul la care se afla. „In sase luni de zile am vandut 100 de unitati din 120, cat are prima faza“, spune Tudor Mihai, sales manager la Upground, adaugand ca are foarte multe cereri de locuinte de serviciu, de la companiile care isi au birourile in vecinatate.

Upground a fost initiat de un grup de investitori britanici si greci, printre care se numara Ioannis Papalekas, unul dintre actionarii centrului comercial City Mall, prin intermediul firmei Jaguar Development.

LACUL, LACUL, LACUL. De triada locatie locatie-locatie au tinut cont si grecii de la Quality Living Developers (QLD) – un dezvoltator care a mizat de la inceput pe proiecte de lux –, ale caror proiecte sunt situate in apropierea unuia dintre lacurile din Capitala. „Si noua ne palc lacurile, dar clientilor nostri le plac si mai mult“, rezuma in cateva cuvinte Nick Stathakis, CEO al QLD, filosofia de business a dezvoltatorului. Compania a finalizat in 2005 unul dintre primele proiecte rezidentiale din Ca pi tala, Lake View Condominium, un ansamblu de 100 de apartamente si tuat pe Soseaua Nordului, langa parcul Herastrau, si in acelasi timp unul dintre putinele ansambluri care dispun de piscina. „In 2002, cand am inceput Lake View, piata era total imatura, erau foarte pu ti ne proiecte pe piata si toate de mici dimensiuni. Piata era a vanzatorilor, cum paratorii aveau putine optiuni“, isi aminteste Nick Stathakis. Iar QLD mizeaza in continuare pe proiecte de lux, de data asta de mari dimensiuni. In vara lui 2006 a inceput sa dezvolte pe malul lacului Grivita proiectul Green Lake, care va avea 656 vile si apartamente. Prima faza insumeaza 156 de unitati, din care 39 de vile pe malul lacului si restul apartamente – a fost vanduta in intregime si urmeaza sa fie livrata in acest an. Din faza a doua, care va fi gata in 2010, au fost deja vandute 30% din apartamente, in conditiile in care preturile au fost majorate de la 1.800 la 2.200 euro pe mp. Investitia totala in proiect se ridica la 130 milioane euro, suma in care intra si costul terenului. Tot in acest an, QLD va demara un alt proiect de mari dimensiuni, Water Front, amplasat pe malul unui alt lac – Tei. Cu o structura similara cu Green Lake – 16 vile plus 200 de apartamente –, Water Front necesita o investitie de 45 milioane de euro; pretul de vanzare al locuintelor: 2.400 euro pe mp. Si pentru ca clientilor le plac atat de mult lacurile, QLD va dezvolta alte doua proiecte la Balotesti. „Avem acolo doua loturi, unul de cinci hectare, altul de sa se, unde vom face blocuri mici de apartamente“, spune Stathakis.

POIANA HIGH-END. Bucurestiul nu este insa singura zona care atrage investitii in proiecte de lux. Compania INR Management – al carei actionar principal este omul de afaceri Dan Fischer – a ales Poiana Brasov pentru a dezvolta un complex rezidential cu 1.000 de apartamente si o lunga lista de facilitati: un teren de golf care se intinde pe 44 de hectare, un club de tenis condus de Ilie Nastase, un hotel de lux, heliport, piscine, spa, patinoar, scoala de echitatie, sali de conferinte, cinema si restaurante. Complexul se intinde pe un teren de 26 de hectare, valoarea totala a investitiei ridicandu-se la 350 milioane euro. „Terenul pe care este situat complexul propriu-zis a fost cumparat in 1995, iar cel pe care se afla terenul de golf este al Primariei Brasov“, precizeaza Gustav Bianu, managing director Silver Mountain. Adauga ca, in conditiile in care gradul de ocupare a hotelurilor din Poiana Brasov este in medie de numai 35% – principala problema a statiunii fiind lipsa zonelor de entertainment –, Silver Mountain isi propune sa fie „un complex all-seasons“, cu un grad de ocupare de circa 60%.

Primele 100 de apartamente din complex, ale caror preturi variaza intre 160.000 si 500.000 de euro, urmeaza sa fie predate in decembrie 2008. Cinci dintre acestea sunt penthouse-uri si vor fi amenajate de decoratorul francez Jacques Garcia, cel care se va ocupa si de hotelul de cinci stele Radisson SAS care va functiona in cadrul complexului. Alaturi de Garcia, dezvoltatorii au mai atras alte doua nume mari: terenul de golf este proiectat de peisagistul britanic David Hemstock, in vreme ce clubul de spa este patronat de ESPA, liderul mondial in domeniu.

Restul e „je ne sais quoi“.