Diviziunile imobiliare ale bancilor dicteaza regula jocului

• Foto

Frederich Wachernig, Sparkassen Immobilien Foto Sorina Andreica

Spre deosebire de alte companii, noi vom fi in stare sa finalizam toate proiectele incepute, iar acest lucru va fi si o garantie ca putem incepe altele noi“, descrie intr-o singura propozitie Frederich Wachernig, membru in boardul Sparkassen Immobilien, divizia imobiliara a Erste Bank, perspectiva imobiliara romaneasca vazuta din ceea ce s-ar putea numi pozitia favorabila a dezvoltatorilor care au in spate o banca.

SPRE SUD. Impreuna cu partenerul sau EMCT, Sparkassen dezvolta in Bucuresti proiectul Sun Plaza, o investitie de aproximativ 200 de milioane de euro care va include primul mall din zona de sud a Capitalei, cu o suprafata inchiriabila de 78.000 mp, si o zona de birouri cu o suprafata de 10.000 mp. Inchiriat deja in proportie de 84% – printre ancorele sale se vor afla nume precum Cora, BauMax, Cinema City sau Mobexpert –, Sun Plaza Mall vine cu o alta premiera: o legatura directa prin intermediul unui pasaj subteran cu o statie de metrou – Piata Sudului –, dupa un model pus deja in practica de unul dintre marile mall-uri ale Budapestei.

Cu un termen de finalizare asteptat pentru sfarsitul lui 2009, Sun Plaza este cel de-al doilea proiect romanesc al Sparkassen, dupa achizitia din 2006, printr-un contract de tip „sale&lease back“, a hotelului Novotel din Bucuresti, de la proprietarul si totodata operatorul acestuia, lantul francez Accor, intr-o tranzactie de 30 de milioane de euro.

Cum businessul hotelier este unul pe termen lung, Sparkassen spera ca va incepe anul viitor constructia unui hotel in Bucuresti, in zona Calea Grivitei. Proiectul va include 250 de camere clasificate la patru stele (o capacitate de cazare mai mare decat cea a Novotel) si o zona de birouri – puse cap la cap, proiectul va avea o suprafata totala construita de aproape 45.000 mp, investitia ridicandu-se la 100 milioane de euro.

DEZVOLTA SI PASTREAZA. De ce un nou hotel? „Experienta pe care o avem ne spune ca cererea e foarte mare, mai ales daca ai o locatie buna“, explica Wachernig. Apropo de experienta, Sparkassen mai are in vestitii hoteliere in Budapesta si Viena, colaborand si cu francezii de la Accor, dar si cu americanii de la Marriott.

Din cate spune Wachernig, strategia Sparkassen s-a modificat de la „cumpara si pastreaza“ la „cumpara, dezvolta si pastreaza“. Tine sa precizeze ca schimbarea filosofiei de business nu e un efect al crizei, producandu-se inca de acum doi ani, cand preturile au inceput sa creasca. Cand vine vorba despre piata roma neasca, „dezvolta“ ar mai putea insemna si un proiect pe retail, tot in 2009. Compania detine un teren de 97.000 mp in sudul Capitalei, pe care ar putea dezvolta un centru comercial de outleturi, impreuna cu un partener. Asta deoarece parteneriatele fac parte si ele din strategia companiei austriece. Spus mai direct, odata impartit, riscul e mai mic. „Strategia noastra a fost foarte conservatoare, de asta avem acum cash de investit, spre deosebire de alte companii care s-au grabit sa faca achizitii“, detaliaza Wachernig – in fond, inca o dovada de prudenta maxima, cuvantul de ordine pana acum, dar si de acum incolo, pentru Sparkassen. Si nu doar pentru ei.

ETAPA CU ETAPA. „Marele nostru avantaj este ca pana acum nu ne-am aruncat in achizitii foarte scumpe, am fost prudenti“, spune si Monica Barcutean, Managing Director al Raiffeisen Evolution, divizia de dezvoltare imobiliara a grupului austriac Raiffeisen, cu un portofoliu de trei proiecte in zona Bucurestiului in valoare de peste 1 mld. euro.

Cel mai important dintre ele e un proiect mixt in Straulesti, dezvoltat pe 11 ha pe care Raiffeisen Evolution le-a cumparat anul trecut de la Petrom cu 90 mil. euro. Conform PUZ-ului aprobat, suprafata construita va fi de 400.000 mp, iar pentru realizarea sa a fost aleasa, in urma unui concurs international, o firma de arhitectura din Austria. Investitia estimata initial era de 700 mil. euro (cea mai mare investitie facuta de divizia imobiliara a unei banci prezente in Romania), spune Barcutean. Structural, 30% din proiect va fi rezidential, iar restul de 70% – comercial (birouri, retail si un hotel).

Intre timp, Raiffeisen Evolution a demarat lucrarile la un alt proiect mixt, Floreasca City, o investitie de peste 200 milioane de euro care va include intr-o prima faza doua cladiri de birouri si un mall. Intr-o a doua etapa se va construi si o a treia cladire de birouri, cu o suprafata totala construita de 94.000 mp. Data de livrare a primei faze a fost anuntata initial pentru sfarsitul lui 2010, dar Monica Barcutean nu exclude acum o eventuala amanare, tinand cont de situatia actuala din piata. „Deoarece costurile de finantare au crescut, iar pe de alta parte costurile de constructie inca nu au scazut, s-ar putea sa nu putem respecta studiul de fezabilitate initial“, spune Barcutean.

Deocamdata, a fost selectat antreprenorul general: Strabag, parte a actionariatului Raiffeisen Evolution. In momentul de fata, compania este singura care a intrat si pe segmentul rezidential – pe un teren de trei hectare de la Balotesti, austriecii vor investi 25 de milioane de euro in 170 de apartamente. Proiectul se afla intr-o faza incipienta – de obtinere a autorizatiilor de constructie –, iar Barcutean spune ca momentul demararii lucrarilor propriu-zise va fi decis in functie de evolutia viitoare a pietei.

A ASTEPTA, ASTEPTARE. De directia in care se va misca piata locala de real estate depind si planurile Sparkassen Immobilien. Wachernig spune ca, in ultimul timp, compania sa a fost abordata de multi proprietari care doreau sa-si vanda proiectele: fie mall-uri in orasele din provincie (operationale sau planificate), fie cladiri de birouri in Bucuresti. Deocamdata, insa, Sparkassen sta si asteapta, asteapta sa vada ce se intampla, asteapta sa aleaga cele mai bune proiecte, si, nu in ultimul rand, asteapta sa mai scada si preturile.

Aceeasi politica de „wait and see“ o adopta si cei de la ING Real Estate, divizia de investitii imobiliare a bancii olandeze, ce detine centrul comercial Felicia, din Iasi. Desi ING Real Estate planificase pentru acest an achizitii de 250 mil. euro, nu a cheltuit nici macar un cent pana acum. „Nu am nici un indiciu daca pretul pe care il negociez acum e corect sau nu, asa ca nu are sens sa facem tranzactii acum“, spune Gijs Klomp, Managing Director al ING RE. In opinia sa, investitorii trebuie sa fie acum foarte prudenti, deoarece nu poti sa stii exact ce cumperi si nici daca nu cumva platesti prea mult.

Primele tranzactii vor fi cruciale pentru ceea ce va urma, constituindu-se intr-un reper al preturilor. Klomp, bunaoara, crede ca asta s-ar putea intampla, probabil, in cea de a doua parte a anului viitor. Pana atunci, el si toti ceilalti in vestitori care detin cash vor astepta sa vina sezonul cald, cand pe acum inghetata piata imobiliara ar putea reveni la normal.

Cine, ce, cat

Diviziile de real estate ale bancilor vizeaza mai ales proiecte de retail si de birouri.