Home»Analize » Pentru South Pacific Group (SPG) diavolul-crizei nu mai pare atat de negru

Pentru South Pacific Group (SPG) diavolul-crizei nu mai pare atat de negru

2009-02-17 12:00  Money Express

de Fulvia Meirosu

Primele doua sfaturi pe care mi le-a dat avocatul meu ca sa am succes au fost: «Niciodata sa nu crezi in evaluarile tale personale» si «Nu incerca sa faci profit peste noapte. Lasa persoana care cumpara de la tine sa faca si ea profit, pentru ca in acest fel se va intoarce la tine»“, rezuma Andrew Prelea, CEO South Pacific Group (SPG), cele doua postulate ale unui business prezent pe piata romaneasca din 2003, ale carui baze le-a pus impreuna cu tatal sau, George – care se intorcea in Romania dupa ce traise 45 de ani in Australia –, si fostul bancher Richard Garner.

YES, WE CAN. SPG va livra in acest an trei ansambluri rezidentiale si va incepe lucrarile la alte doua, investitiile in toate cele cinci proiecte dezvoltate in partea de nord a Capitalei, in zona Otopeni/Tunari, ridicandu-se la 130 mil. euro. Din vara anului trecut, in actionariatul dezvoltatorului a intrat unul dintre cele mai mari fonduri americane de investitii, Warburg Pincus – care a investit pana acum aproximativ 29 mld. euro in peste 600 de companii din domenii ca servicii financiare, mass-media, telecomunicatii, sanatate, energie, industrie si real estate, din 30 de tari ale lumii –, prin preluarea a jumatate din businessul SPG.

In Romania, Warburg Pincus mai este prezent in calitate de actionar – alaturi de fondul spaniol GED – al dezvoltatorului RED Capital Management, care are in portofoliu proiecte de retail si de birouri in mai multe orase din tara.

„Warburg Pincus a venit la noi – erau in cautarea unei companii axate pe rezidential, care sa completeze portofoliul celor de la RED – la recomandarea unuia dintre cei doi parteneri de la RED“, povesteste Andrew Prelea. Un singur detaliu, partenerul in cauza era Andrew Stear, managing partner si actionar al RED, un pionier al pietei locale de real estate, de numele carui a se leaga prima faza a parcului industrial si de afaceri IRIDE.

Cu un fond de investitii atat de puternic in spate, diavolul crizei nu mai pare atat de negru, iar Prelea spune ca, oricum, imobiliarul romanesc e mai putin afectat de criza internationala decat real estate-ul altor tari.

ALTERNATIVE DE CRIZA. Optimismul sau este alimentat si de faptul ca SPG a livrat deja un prim proiect – un altul ar urma sa fie finalizat in martie, iar un al treilea in iulie-august. In total, 396 de locuinte, din care s-au vandut in ultimii doi ani aproximativ 70%. Prelea spera ca va vinde si restul de 30% in viitorul apropiat, avand in vedere ca propune doua variante de achizitie despre care spune ca sunt gandite special pentru „o piata unde oamenii nu fac economii, si, cu cat castiga mai mult, cu atat cheltuiesc mai mult“, pentru a pastra descrierea pe care o face pietei romanesti.

Prima optiune propusa de Prelea este asa-numitul sistem „rent-to-buy“ destinat clientilor care au venituri bune, dar nu si avansul necesar pentru a obtine un credit de la banca. Clientul in cauza poate sa stea cu chirie intr-una dintre locuintele din portofoliul SPG, pe o perioda de 18–24 luni, dupa care are de ales intre a cumpara sau a se muta in alta parte. In cazul unei achizitii, o parte din chiria platita pana in acel moment se scade din pretul apartamentului, constituindu-se intr-un avans.

„Cream un plan de economii pentru client, fara ca el sa-si dea seama de asta“, spune Prelea, detaliind ca are relatii foarte bune cu BCR si Banca Romaneasca. Al doilea produs este similar cu cel oferit de bancile pentru locuinte, doar ca este axat pe o locuinta anume, aflata in constructie. In intervalul de timp in care casa este construita, clientul depune bani intr-un cont-escrow deschis pe numele sau si al dezvoltatorului. Iar cand casa este gata, are optiunea de a o cumpara, managerul SPG explicand ca poate finanta clientul pana in momentul in care acesta obtine un credit de la banca.

Transpus in caramizi si mortar, cel de-al doilea produs este mai degraba potrivit pentru celelalte doua proiecte rezidentiale pe care SPG le va demara in acest an si care insumeaza 520 de locuinte. O parte dintre acestea vor fi ceea ce Prelea numes te „eco-homes“, case la care „ne uitam nu atat la economii la costurile de constructie, cat la costurile de intretinere“. Ce inseamna asta? „Noi vom construi case la care factura de energie sa fie cu 60% mai mica“, raspunde Prelea. Pretul unei astfel de locuinte este in medie sub 100.000 de euro, fiind vorba despre un produs destinat exclusiv clientilor finali, nu investitorilor – o parte dintre casele din ansamblul rezidential care este finalizat au fost cumparate de investitori in urma cu doi ani cu 140.000 de euro, pentru a fi scoase acum la vanzare pentru aproximativ 200.000 de euro.

„LINIA DE PLUTIRE“. Prelea spune ca nu are probleme cu finantarea proiectelor, in conditiile in care Warburg Pincus a facut deja o injectie de capital in SPG, iar toate terenurile aflate in proprietatea companiei – nu mai putin de 25 de hectare – au fost achizitionate cu fonduri proprii. Ultima achizitie de terenuri se intampla in iulie 2008, iar Prelea spune ca l-a costat de zece ori mai mult decat pretul pe care l-a platit in 2005 pentru o parcela aflata in aceeasi zona.

„Am facut asta ca sa ne asiguram ca, daca am fi avut vreo problema, nu am fi platit un credit pentru o proprietate care nu aducea nici un venit“, explica Prelea logica acestor achizitii, recunoscand in acelasi timp ca a fost o decizie care a incetinit cresterea companiei. Dar notiunile sunt relative, iar ceea ce ieri a fost un minus maine poate insemna un plus: „Puteam sa fim mult mai mari, dar am fi avut probleme si mai mari acum“.

SPG a intrat efectiv in paine in 2004, cand a castigat o licitatie organizata de Ministerul Apararii pentru construirea de blocuri pentru angajatii sai. Desi acest prim proiect nu a fost profitabil, Prelea spune ca a fost o experienta buna, care l-a ajutat sa cunoasca mediul de afaceri local. E mai mult decat un simplu amanunt retrospectiv, pentru ca omul de afaceri se gandeste acum sa participe din nou la astfel de licitatii. Iar rationamentul sau ar putea lua forma unui al treilea postulat SPG: „Pe timp de criza, important este sa mentii afacerea pe linia de plutire, nu sa faci un profit mare“.

---

Cine, ce, cat

Majoritatea marilor tranzactii de anul trecut, a caror valoare totala trece de 800 mil. euro, au cel putin un element comun: negocierile au debutat in cursul lui 2007, intr-un moment in care criza nu era nici macar un vis urat.

1. DEUTSCHE BANK. A cumparat cu 340 mil. euro proiectul mixt (birouri si locuinte) Upground, din nordul Capitalei.

2. DEGI. Parte a Aberdeen Property Investors Group, fondul de investitii Deutsche Gesellschaft fur Immobilienfonds a preluat pentru 147 mil. euro centrul comercial Iris Shopping Center din Bucuresti (zona Titan), dezvoltat de compania Avrig 35, controlata de omul de afaceri Alexander Hergan.

3. IDG. Italienii de la Immobiliare Grande Distribuzione au platit 82 mil. euro pe reteaua de centre comerciale Winmarkt, dezvoltata de fondul de investitii Broadhurst in orase din provincie.

4. RAPTIS KAVOURAS. Compania imobiliara elena a cumparat de la omul de afaceri Constantin Constanda, pentru 68 mil. euro, un lot de 1,63 hectare din Satul Francez. Grecii au platit o prima transa de 35 mil., iar tranzactia este blocata in acest moment.

5. HSBC. Banca britanica a preluat complexul Expo Market Doraly din Bucuresti, intr-o tranzactie estimata la 70 mil. euro.