Distressed assets – o noua tinta pentru investitori

• Foto

'Oportunitatile de aici ne-au amintit de cele din Irlanda de acum 15 ani', explica Michael Bell interesul pentru Romania Foto Laszlo Raduly

"Noi suntem foarte oportunisti”, admite Michael Bell, presedinte si actionar al Blackpearl Property, compania irlandeza care a parafat in urma cu o luna una dintre putinele tranzactii din imobiliarul local. Pentru o simbolica suma de 200 de lei, Blackpearl a cumparat de la fondul britanic de investitii Lewis Charles proiectul mall-ului Zenith din Ploiesti, a carui constructie a fost amanata pe termen nedeterminat, intrucat vanzatorul nu a mai reusit sa atraga sursele necesare de finantare. Irlandezii si-au asumat obligatia de a achita datoriile de aproximativ 20 de milioane de euro ale Lewis Charles, in contract stipulandu-se ca fondul britanic va urma sa mai primeasca jumatate din profiturile ulterioare generate de proiectul Zenith.

AMINTIREA IRLANDEZA. Tehnic vorbind, ar putea fi un exemplu de manual al unei tranzactii cu un distressed asset (active ale unor companii cu dificultati financiare), ba chiar al uneia incheiate intr-un timp-record, de doar o saptamana – “Noi nu avem o structura complicata, suntem doar trei actionari si toate deciziile se iau foarte rapid”, explica Bell.

Blackpearl a inceput sa cumpere terenuri in Romania in urma cu patru ani, ajungand intre timp la un portofoliu total de aproximativ 400 de hectare, insa decizia de a dezvolta proiecte pe ele a venit o data cu integrarea Romaniei in UE, “cand oportunitatile de aici ne-au amintit de cele din Irlanda de acum 15 ani”.

Pana la inceperea constructiei mall-ului, irlandezii vor demara in acest an o investitie de 150 de milioane de euro – un proiect de 1.200 apartamente, la Mogosoaia. Primele 300 de apartamente ar urma sa fie gata in 2010, adica intr-un an in care e convins ca piata rezidentiala din Romania va reveni la nivelul din 2007: bancile vor acorda credite ipotecare, dar stocul apartamentelor noi va fi foarte mic.

NU FOARTE MARE. In ceea ce Michael Bell numeste oportunitati, Horatiu Florescu, de acum fost vicepresedinte al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, vedea intr-o discutie cu wall-street.ro de la inceputul anului semnele aparitiei unui nou trend. La o distanta de cateva luni, Bell crede totusi ca piata de distressed assets nu va fi totusi una foarte mare. “Vor aparea cateva asseturi din aceasta categorie, dar probabil cele mai multe vor fi terenuri pe care dezvoltatorii le vor vinde pentru ca nu vor putea obtine finantare pentru proiectele respective”, spune Bell. O alta categorie de distressed assets sunt cladirile pe care dezvoltatorii nu le mai pot finaliza deoarece nu mai au bani, continua acesta, dar achizitia lor este complicata din cauza numeroaselor parti implicate.

De aceeasi parere este si Victor Capitanu, partener la casa de investitii Capital Partners, in opinia caruia majoritatea asseturilor-problema vor fi terenurile finantate prin credite. “Daca o companie a luat un credit de 10 milioane euro pentru achizitia unui teren, iar acesta valoreaza acum numai 5 milioane, compania are o problema”, explica el. Totusi, Capitanu crede ca bancile nu se vor grabi sa execute dezvoltatorii cu probleme, pe care vor incerca mai degraba sa-i ajute sa supravietuiasca, pe principiul ca “un client care plateste ceva bancii e mai bun decat unul care nu plateste nimic”.

VANATORII... Pe de alta parte, mai spune Capitanu, pe piata exista destule fonduri de investitii oportuniste care abia asteapta sa apara un val de proprietati cu probleme. Fondul american Chayton Capital este unul dintre acestea, iar Neil Crowder, managing partner in cadrul acestuia, recunoaste ca e mai mult decat interesat de astfel de achizitii. Dar in acelasi timp e constient ca va mai trece ceva timp pana cand bancile vor incepe sa execute dezvoltatorii cu probleme. In principiu, spune Crowder, Chayton Capital nu va investi pana la toamna nici in Romania, nici in alte tari din zona CEE in acest tip de proprietati, desi investitia medie este de 10–20 milioane euro.

“Este prea devreme si trebuie sa mai asteptam pana cand vor aparea mai multe proprietati de tipul celor care ne intereseaza pe noi”, explica Crowder, pentru a face apoi o paralela cu Statele Unite, unde, mai spune el, bancile au fost principalii jucatori de pe piata de distressed assets, in sensul ca au executat companiile aflate in incapacitate de plata si au vandut ulterior proprietatile catre fonduri de investitii. Chayton Capital a inceput anul trecut lucrarile la Swan Office Park, un proiect de birouri situat in zona Pipera din Capitala.

De “un proiect bun intr-o locatie buna” recunoaste ca ar fi interesat si Friedrich Wachernig, de la Sparkassen Immobilien, dar, adauga el, pana acum nu a gasit o astfel de proprietate.

...SI PRADA. E punctul in care Troy Javaher, director de capital markets la compania de consultanta Jones Lang LaSalle, face o distinctie importanta intre “proprietati” si “dezvoltatori cu probleme”. “Foarte putini sunt cei care vor sa cumpere o proprietate care nu performeaza si nu aduce venituri. Cele mai multe fonduri sunt interesate de companiile cu probleme”, detaliaza Javaher. Un exemplu de companie cu probleme ar putea fi cel al fondului austriac de investitii Immoeast, care a anuntat ca intentioneaza sa vanda o parte dintre proiectele din portofoliul sau romanesc. E adevarat, nu la preturi de distressed – mai exact cu 50–80% mai mici – si nu activele cele mai atractive pentru vanatorii de oportunitati. Tranzactiile de pana acum ale Immoeast s-au incheiat, la fel ca si in cazul Blackpearl, cu partenerii de afaceri cu care urmau sa fie dezvoltate proiectele respective.

Pe de alta parte, diferenta dintre pretul cerut de vanzator si cel oferit de potentialul cumparator este un alt factor care ingreuneaza acest tip de tranzactii. “Problemele apar in ceea ce priveste evaluarea acestor active si pretul la care pot fi cumparate. Deocamdata, din informatiile pe care le avem nu exista un punct comun intre cerere si oferta”, spune Cristian Vlaicu, avocat la casa de avocatura Wolf Theiss. Cei care detin acest tip de active, continua el, vor sa le vanda la un pret cat mai mare, mai exact cat mai apropiat de nivelul din 2008. Insa estimeaza ca proprietarii vor fi nevoiti sa-si reduca pretentiile.

Mai ales cei care detin birouri in zone cu acces public limitat sau proiecte rezidentiale. Si Michael Bell crede ca aceste tipuri de proiecte vor avea probleme in viitorul apropiat, mai ales daca este vorba despre proiecte rezidentiale livrate la standarde sub asteptarile clientilor. Primele interventii ale bancilor, crede Troy Javaher de la Jones Lang LaSalle, le vom vedea pe zona rezidentiala. Dar nu foarte curand. Un sistem bine pus la punct in acest sens nu exista.

Cine, ce, cat

Tranzactiile de pana acum pot fi numarate pe degete si s-au facut in baza unor parteneriate deja existente, dezvoltatorii ocolind astfel bancile.

1) IMMOEAST. Fondul austriac de investitii a cumparat luna aceasta doua proiecte logistice si trei terenuri de la compania Eyemaxx, tranzactie evaluata la 10–15 milioane de euro. Cele doua companii erau partenere, detinand fiecare jumatate din proiectele si terenurile mentionate. In luna martie, fondul mai cumparase de la britanicii de la European Future Group actiunile pe care acestia le detineau alaturi de fond in patru proiecte.

2) S+B GRUPPE. In decembrie 2008, compania austriaca de constructii a cumparat participatiile detinute de Immoeast in nu mai putin de sapte proiecte pe care ar fi urmat sa le dezvolte impreuna.

3) WESTHOUSE. Dezvoltatorul norvegian i-a vandut omului de afaceri Dan Adamescu Central Apartments, unul din cele trei proiecte rezidentiale pe care urma sa le dezvolte la Constanta. Constructorul ansamblului urma sa fie Baumeister, companie controlata de antreprenorul roman.

4) BLACKPEARL PROPERTY. Irlandezii au cumparat de la fondul de investitii britanic Lewis Charles proiectul mall-ului Zenith din Ploiesti, cele doua companii fiind partenere intr-un alt proiect rezidential, ce va fi dezvoltat la Mogosoaia.