Ion Turcu se ocupa de turism rezidential

• Foto

Ion Turcu: 'Daca nu aveam intarziere de un an si nu pierdeam nici cele opt luni cu spaniolii, casele erau vandute cand piata era in boom' Foto Sorina Andreica

Businessul lui Turcu s-a complicat inca dinainte de criza. Investitia in cele 51 de vile – construite pe o suprafata de sase hectare – s-a dublat de-a lungul timpului, de la cinci milioane de euro, preconizata initial, la cel putin 9,5 milioane de euro in prezent. Motivele? In principal, un studiu geotehnic facut in pripa, ceea ce ulterior i-a adus costuri suplimentare la fundatii si neincluderea asfaltarii strazilor interioare la capitolul cheltuieli (Turcu spera ca primaria din localitate sa se ocupe de aceasta problema). Mai recent, la capitolul cheltuieli suplimentare s-a adaugat intretinerea caselor nevandute si includerea costurilor de constructie a unui complex comercial, pe care omul de afaceri brasovean visa sa-l realizeze din profiturile rezultate din vanzarea caselor.

Peste toate acestea s-a suprapus povestea cu o companie spaniola, careia a incercat sa-i vanda intregul ansamblu de vile. “Daca nu aveam intarziere de un an si nu pierdeam nici cele opt luni cu spaniolii, casele erau vandute cand piata era in boom”, reface Turcu istoria afacerii sale de suflet, una in care stie si “pe unde trec tevile”. Acum, la mai bine de jumatate de an dupa ce a ratat tranzactia, el incearca sa nu se mai gandeasca la ce ar fi putut sa fie, ci la ceea ce este.

GREU DE VANDUT. Astfel, intr-o prima etapa, din cele 35 de case ramase nevandute, Turcu intentioneaza sa valorifice zece dintre ele in regim de “turism rezidential”, un fel de hotel pe orizontala, cu receptia in centrul comercial pe care il construieste acum. Acolo, potentialii turisti ar putea gasi tot ceea ce au nevoie – magazin, restaurant, sala de fitness. Cladirea (de 1.200 de metri patrati), care va gazdui toate aceste facilitati, este in prezent construita “la rosu” – fara finisaje si partea exterioara a acoperisului. Dar Radu Catalin Valsan, broker imobiliar la biroul din Brasov al agentiei imobiliare RE/MAX Romania care se ocupa indeaproape de zona Stupini, este rezervat in ceea ce priveste potentialul de turism al zonei. Explicatia e simpla: Stupini este o comuna limitrofa a orasului Brasov, care nu este inca atat de dezvoltata pentru a atrage turisti.

O a doua varianta ar fi oferirea unor avantaje celor care ar intentiona sa cumpere case in zona respectiva. Turcu crede ca un avans de 50.000 de euro pentru potentialii cumparatori ar fi un pas inainte in aceasta directie, urmand ca diferenta sa fie achitata un an mai tarziu. Si aici insa problema e mult mai complicata. Casele au suprafete de 150, 210 si 300 de metri patrati, asa incat, la un pret de 1.000 de euro pe metru patrat, cea mai ieftina vila ajunge la 150.000 de euro, iar cea mai scumpa, la 300.000 de euro. In aceste conditii, cat de avantajos mai poate fi – la acest nivel al preturilor – un avans de “doar” 50.000 de euro?

Brokerul Valsan crede ca pretul pe metru patrat cerut de Turcu este prea mare, pretul mediu in acea zona fiind de 450–500 de euro, insa recunoaste ca depinde foarte mult si de cum sunt construite casele, de finisaje. In opinia lui, potentialul client ar fi un brasovean care doreste sa se mute de la apartament la casa si care sa beneficieze, in acelasi timp, de un pret foarte bun. Ceea ce, la prima vedere, nu prea se suprapune cu oferta din complexul Stupini. Oricum – e de parere borkerul agentiei RE/MAX – plaja de clienti este foarte ingusta deoarece in aceasta perioada nu se mai poate vorbi de investitori, randamentele scazand foarte mult, iar cei cu un apetit pentru risc ridicat vor prefera alt tip de plasamente. “Este mai greu sa vanda (complexul de vile – n.r.) pentru ca bugetul lui s-a dublat, iar piata nu il ajuta”, explica Valsan. Alte solutii?

PARTENERIATE, GARANTII. Un parteneriat intre banca – omul de afaceri brasovean a intrat in discutii pe aceasta tema cu CEC Bank –, dezvoltator si clienti, care sa conduca la o mai facila accesare a creditelor. Ca sa impulsioneze vanzarea caselor, Turcu este dispus sa ofere garantii bancii pentru ca aceasta sa imprumute potentialii cumparatori. Mai mult, pentru cei care vor o casa, dar nu vor avea curand suficienti bani, Turcu le promite concesionarea terenului pe o perioada de trei ani, pentru a scadea pretul casei, teren ce va putea fi cumparat ulterior de viitorul proprietar. In plus, ii va ajuta pe viitorii proprietari, care doresc sa isi inchirieze casele, sa gaseasca clienti, in schimbul unui procent din incasari sau al unei sume lunare de bani. Practic, casele acestora ar putea intra si ele in sistemul de turism rezidential, iar chiriasii lor vor avea acces la toate facilitatile complexului.

Teoretic, suna bine. Practic insa, cei care doresc sa isi cumpere o casa la munte, pentru a o inchiria, vor alege, cel mai probabil, spune brokerul Valsan, o zona cu un potential turistic mai mare; achizitionarea unei case presupune costul cumpararii, costuri de intretinere si taxa de proprietate, iar pentru a avea profit de pe urma acestei case sunt necesari foarte multi ani de inchiriere.

ASUMAREA ESECULUI. Asadar, cu costuri mai mari, preturi mai mici (initial Turcu voia sa vanda casele cu 1.200 de euro pe metru patrat) si solutii mai degraba teoretice, mai poate spera brasoveanul sa-si recupereze investitia?

“Noi, cand am inceput acest business, am estimat venituri pe care nu le vom mai obtine acum. Acest lucru devine categoric o problema”, spune Turcu, care nu vrea decat sa treaca cu bine de aceasta perioada si e convins, in acelasi timp, ca activitatea de turism rezidential ii va salva o parte din afacere. “Totusi, am de vanzare 35 de case, nu 3.000” – priveste el partea pozitiva a afacerii.

Optimismul lui Turcu vine si dintr-o oarecare relaxare financiara, acesta avand mai multe afaceri in Brasov care ii dau o relativa siguranta ca nu va fi presat de banci din cauza unor probleme grave de lichiditate si astfel nu va fi nevoit sa vanda casele in orice conditii. Turcu este implicat, in total, in sase firme, ca asociat sau unic actionar, in domenii precum turism, imobiliare, productie, comert sau inchiriere de spatii comerciale. Cea mai recenta afacere a sa are ca obiect de activitate productia si comertul de containere modulare (constructii temporare in care sunt cazati muncitorii pe perioada unei lucrari – n.r.), afacere in care este unic actionar si pe care a inceput-o in 2008.

Are deja contracte de zeci si sute de mii de euro, cel mai mare fiind de 250.000 de euro, si spera sa obtina si contractul pentru autostrada de centura a Capitalei. Recunoaste insa ca nu ii este usor cu toate costurile pe care le presupun proprietatile de la Stupini, veniturile celorlalte afaceri fiind directionate catre finalizarea complexului de vile. “Criza nu e numai a mea, e a tuturor, iar portofoliul meu de afaceri e suficient de diversificat cat sa nu imi fac mai multe probleme decat este nevoie” – spune Turcu. Desi la inceputul proiectului nu s-a gandit o clipa la acest lucru, acum deja ia in calcul riscul unei pierderi de 10% din aceasta afacere sau chiar mai mult: “Ca in orice business si ca orice om precaut, imi asum si esecul”.