Home»Analize » Misterele Palasului

Misterele Palasului

2009-07-14 12:00  Money Express

de

E greu de imaginat ce ar fi spus Iulian Dascalu (39 de ani) – de numele caruia se leaga compania Iulius Group si mall-urile dezvoltate de aceasta la Iasi, unde locuieste, Cluj, Timisora si Suceava – daca ar fi banuit ce avea sa urmeze. “Am prins ultimul vagon din ultimul tren” – povesteste un apropiat ca l-ar fi auzit spunand zambind dupa ce banca i-a aprobat o parte din finantarea proiectului Palas din inima Iasului, un ansamblu de tip “lifestyle center” cuprinzand zone comerciale, rezidentiale, parcuri, hoteluri, parcari subterane si birouri, investitie estimata la 250 mil. euro. Se intampla in vara anului trecut, cand primele semne ale crizei incolteau si la noi, iar bancile incepusera sa fie mult mai atente cu creditele. Azi e tot mai evident ca vagonul in care s-a urcat Dascalu nu arata nici pe departe atat de bine pe cat a sperat – iar trenul merge al naibii de incet.

URIASUL CU PASI MARUNTI. Iulian Dascalu si-a castigat renumele de businessman caruia ii iese totul prin investitiile facute de-a lungul anilor in mall-uri. E domeniul pe care l-a studiat cel mai bine si in care a acumulat experienta. El este Mr. Mall: 30 de milioane de oameni, potrivit datelor companiei, au vizitat in 2008 cele patru mall-uri ale sale.

Iar cand la mijlocul anului trecut a reusit, dupa aproape doi ani de controverse si lupte cu alti oameni de afaceri locali, sa demareze lucrarile la Palas, putini ar fi fost cei care ar mai fi pariat impotriva lui. Datele problemei erau, de altfel, simple: primaria i-a concesionat terenul in schimbul a 250.000 de euro pe an, locatia era excelenta, preturile pe zona dezvoltarilor rezidentiale atingeau culmi istorice, constructiile erau si ele pe val. Dar pe masura ce Romania s-a afundat in criza, situatia s-a schimbat radical. Acum o luna, pentru prima data de la demararea acestei investitii, Iulian Dascalu recunostea oficial ca are probleme. Ritmul lucrarilor urmeaza sa incetineasca si va fi adoptata “politica pasilor marunti”, care presupune negocieri cu institutiile financiar-bancare (UniCredit Tiriac Bank a oferit companiei lui Dascalu un credit de circa 125 mil. euro pentru dezvoltarea acestui proiect – n.r.) pentru “stabilirea unui nou grafic de executie a lucrarilor si de etapizare a proiectului in noile conditii”. Sa fie oare proiectul Palas, in eventualitatea prelungirii crizei, calcaiul lui Ahile pentru Mr. Mall?

CUFARUL CU BIJUTERII. Energicul domn Dascalu – “ma numar printre acei oameni carora 24 de ore ale unei zile nu le sunt suficiente”, marturisea el recent – a plecat in aventura numita Palas cu cateva avantaje uriase. Vorbim de o aventura intrucat, dintr-un business plan aparent fara cusur, incertitudinea a devenit acum cuvantul de ordine. Prima carte castigatoare: terenul. Varianta concesionarii celor 12 ha de pamant l-a scutit de o achizitie pe care, altfel, nici n-ar fi facut-o probabil; la pretul pietei, ar fi trebuit sa scoata din buzunar circa 40 mil. euro, in cel mai bun caz. Asa incat, chiar daca proiectul a insemnat debutul lui Dascalu pe un taram mai putin familiar, afacerea era de nerefuzat. Sosise probabil timpul ca vorbele rostite la deschiderea mall-ului din Cluj – “fiecare trebuie sa faca ceea ce se pricepe; nu ma atrag alte domenii, asa incat voi dezvolta in continuare reteaua de mall-uri” – sa treaca prin filtrul oportunitatilor care nu pot fi irosite. Al doilea atu: locatia. Terenul e situat in inima Iasului, fiind strajuit de cea mai reprezentativa constructie a cetatii, Palatul Culturii; nu trebuie sa fii mare expert in imobiliare ca sa-ti dai seama de potentialul zonei. Iar Dascalu, care pe vremea cand debuta in afaceri, in anii ‘90, avea un magazin de incaltaminte in centru, ar fi fost ultimul care sa nu stie asta.

Am mai putea adauga macheta atractiva si conceptul relativ singular in Romania al proiectului, plus designul si facilitatile oferite de complex. Daca e sa comparam cu ofertele altor dezvoltatori din zona, apartamentele din Palas isi merita numele de bijuterii, cum sunt promovate in machetele de prezentare. Spatioase, cu finisaje de lux si tehnologie de inalta clasa. De altfel, intregul proiect a castigat anul trecut la Cannes, in cadrul unui targ international pentru proiecte comerciale, premiul pentru cel mai bun proiect de retail de mari dimensiuni. Si, in fine, mai exista un avantaj ce vine din arta de negociator a lui Dascalu: dobanda fixa la imprumutul obtinut pentru finantarea proiectului. Lista marilor avantaje se cam incheie aici.

MOMENTUL ZERO. Din capul locului se poate observa ca lansarea investitiei Palas – vorbim in special de partea rezidentiala a proiectului, dar e valabil, cu nuantele de rigoare, si pentru restul ansamblului – s-a facut, retrospectiv vorbind, in cel mai nepotrivit moment. E ca si cum ai cumpara actiuni la bursa cand pretul atinge maximumul istoric. Piata imobiliara romaneasca dadea oricum semne particulare de nervozitate, pe fondul cresterii ametitoare din anii precedenti. Tranzactiile erau din ce in ce mai putine, iar la un moment dat, pe la mijlocul anului trecut, se ajunsese deja la un blocaj: cumparatorii nu mai erau dispusi sa ofere pretul cerut de vanzatori. Pe acest fundal a venit criza financiara, transformata apoi intr-una a creditarii. Era momentul cand trenul lui Dascalu, pe care scria cu litere de-o schioapa Palas, taman ce pleca din gara. Intre timp insa, “calatorii” par sa se fi pierdut incet-incet pe drum.

MONEY EXPRESS a intrebat conducerea companiei care este raportul dintre estimarile initiale privind numarul apartamentelor vandute (pentru care s-au incheiat contracte ferme) si cel actual. “S-a prevazut vanzarea a aproximativ un sfert din numarul total de apartamente in sase luni (...). La acest moment, desi suntem putin in urma fata de estimari, numarul total de apartamente vandute ne indreptateste sa fim increzatori si categorici in finalizarea proiectului” – se spune in e-mailul primit drept raspuns. Prin urmare, o prima cifra oficiala ar fi ca s-au vandut mai putin de 150 din cele circa 600 de apartamente prevazute a fi construite in cadrul proiectului. Cei care ii prevestesc falimentul lui Dascalu ar putea spune ca mai putin de 150 poate insemna si 15. “Din cate stiu eu, asta (15 – n.r.) e numarul maxim de apartamente vandute”, spune, sub protectia anonimatului, un competitor si un mai vechi critic al proiectului lui Dascalu.

PRETUL (IN)SUCCESULUI. Compania apreciaza drept un succes si cele 1.000 de vizite facute in aproape 180 de zile la showroomul deschis pe esplanada Palatului Culturii, o investitie ce a dislocat si ea din bugetul proiectului circa 2 mil. euro. Insa sunetul propriilor pasi te face sa te simti aici mai degraba ca la muzeu. E drept, vremurile cand lumea se imbulzea la prezentari de ansambluri rezidentiale s-au schimbat.

O alta problema care ar putea sa-i dea batai de cap lui Mr. Mall este pretul apartamentelor. Iulian Dascalu incearca sa vanda aceste locuinte la un pret care depaseste – cu tot cu TVA si cateva comisioane incluse – 2.000 de euro/mp, ajungand chiar – pentru cei care vor apartamente la etajele superioare, cu vedere la Palatul Culturii – la 2.500 de euro/mp. Da, finisajele sunt de nota zece, locatia, privelistea si facilitatile, asijderea. Dar este acest pret unul sustenabil pentru piata din Iasi si cea regionala? “Chiar daca pretul acesta ar putea speria cititorul obisnuit, el este un pret «de prestigiu» pentru o persoana din categoria de top” – spune Tudor Jijie, manager executiv al firmei de consultanta Fast Training Consulting, care crede ca proiectul Palas s-ar putea dovedi unul cu sanse de reusita in momentul in care actuala criza economica va fi depasita. E ceea ce spera si Iulian Dascalu; in toamna anului trecut credea ca piata imobiliara va reveni la trendul normal in primavara lui 2009, “bineinteles, nu cu aceleasi cresteri de pana acum, dar in parametri acceptabili”. S-a inselat putin. Acum se asteapta ca “imobiliarele sa aiba o traiectorie normala, chiar ascendenta, in 2010–2011”.

Una peste alta, ramane interesant de urmarit in ce masura potentialii cumparatori vor fi dispusi sa achite acest pret, care in lei a crescut cu aproape 30% fata de anul trecut ca urmare a devalorizarii leului in raport cu euro. Un calcul simplu arata ca, la acest pret, cu banii pe care o persoana ar trebui sa-i dea pe un apartament de 70 de metri patrati in complexul Palas (circa 180.000 de euro) si-ar putea cumpara trei apartamente vechi, cu doua camere, in Copou – cea mai cautata zona din Iasi. Sau, de ce nu, doua apartamente vechi in zone bune din Bucuresti. “As tinde sa afirm ca, pentru apartamentele noi situate semicentral in Iasi, un pret mediu de 800–900 euro plus TVA ar putea debloca piata”, spune Bogdan Ciuhodaru, seful de la Terra, cea mai mare agentie imobiliara din Iasi. Iulian Dascalu e insa optimist si convins ca pretul sau “este sustenabil pentru aceasta piata regionala, intr-o conjunctura economica normala”.

UNDE SUNT CUMPARATORII? Un studiu de piata facut de compania Iulius Group inainte de inceperea lucrarilor a relevat ca ar exista un interes regional (al locuitorilor din judetele Iasi, Bacau, Suceava, Botosani si Neamt) pentru achizitia unui apartament intr-un astfel de complex de tip lifestyle. Tot in urma acestei cercetari a rezultat profilul potentialului client: persoane cu varste cuprinse intre 25 si 45 de ani, cu studii medii si superioare, cu venituri peste medie, preocupate de cariera, cu profesii liberale sau antreprenori, cu un stil de viata activ. In plus, studiul mai surprinde faptul ca numarul de locuinte aflate in constructie ar fi inca mult sub necesarul estimat. Dar o alta cercetare realizata la inceputul anului trecut de catre compania Fast Training Consulting arata ca doar 2% din cei 400 de respondenti ar intentiona sa achizitioneze un apartament nou in Iasi intr-un interval de 12 luni. Studiul a vizat publicul cu venituri lunare de peste 500 de euro, cu studii superioare si rezidente in municipiul Iasi, adica – in linii mari – targetul vizat si de Iulian Dascalu. La toate acestea se adauga un alt amanunt, si anume faptul ca multi dintre potentialii clienti ai apartamentelor de la Palas au “fugit” intre timp in cartierele de vile cochete ridicate in suburbiile orasului. “Acea categorie de lux este oarecum saturata la noi”, spune Mugurel Zarughievici, seful unei alte agentii imobiliare, vechi cunoscator al pietei locale. De aceea, si din acest punct de vedere, gasirea locuitorilor Palasului ramane pentru Iulian Dascalu o provocare. Una poate mai dramatica pe vremuri de criza.

NU E DE VANZARE? Care ar fi totusi solutiile de iesire din impas, in cazul in care criza de prelungeste? Multi dezvoltatori – Impact e poate cel sonor exemplu – ofera deja diverse facilitati potentialior cumparatori, cum ar fi posibilitatea de inchiriere cu promisiunea de cumparare, reducerea avansului, reduceri de preturi. Iulian Dascalu se afla in faza in care studiaza oportunitatea unor astfel de solutii. Se ia in calcul “flexibilitatea in plata avansului, plata initiala a unor rate direct la dezvoltator, optiunea unui contract de tip «lease-with option to buy»“. Oricum, proiectul Palas este unul de tip mixt, ceea ce, crede omul de afaceri iesean, “rezista mult mai bine din punct de vedere financiar chiar si in vremuri tulburi”.

O alta varianta de studiat ar fi intrarea intr-un parteneriat cu un fond de investitii sau cu un alt investitor. La bursa zvonurilor, in mediul de business local se vorbeste despre o negociere pe care omul de afaceri iesean ar fi avut-o pe “tema Palas” cu Dinu Patriciu. Dar Dascalu, care infirma orice contact pe aceasta tema, este si sceptic ca o asemenea varianta ar fi una potrivita in conditiile actuale de piata: “Nu ne propunem sa incheiem parteneriate cu investitori pentru ca economia romaneasca si cea mondiala trec printr-o perioada delicata, inadecvata unor astfel de miscari strategice”. Finantarea proiectului din alte businessuri? Si aici chestiunea e delicata. Banii lui Dascalu vin din chiriile percepute in cele patru mall-uri ale sale. Insa in acest an este de asteptat – pe fondul presiunilor facute de chiriasi, care spun ca nu mai fac fata actualelor niveluri ale chiriilor – ca aceste venituri sa se ridice cel mult la nivelul celor din anul precedent, daca nu chiar sa scada. In plus, Iulius Group a raportat anul trecut pierderi de 3,8 mil. euro si mai are in derulare un credit de circa 200 mil. euro, bani cu care si-a finantat dezvoltarea mall-urilor.

CERCUL VICIOS. Varianta renegocierii contractelor de finantare si a prelungirii termenelor de executie – acestea din urma au fost deja anuntate de companie – pare deci solutia cea mai la indemana pentru Iulian Dascalu. O analiza publicata recent de “Business Standard” arata, de altfel, ca asistam la un adevarat fenomen al rediscutarii contractelor: “Se negociaza pe marginea amanarii perioadei de rambursare a creditului sau a unei anumite plati, cazuri in care investitorii platesc, de cele mai multe ori, dobanzi mai mari”, spunea recent Andrei Diaconescu, partener al casei de investitii Capital Partners.

Aceasta varianta pare solutia cea mai potrivita si pentru banci. Institutiile au dat credite pentru proiecte imobiliare cand acestea erau doar pe hartie – este si cazul ansamblului Palas –, iar intre timp, pe fondul crizei si al caderii pietei, in cazul in care ar executa silit dezvoltatorii, ar risca sa preia active a caror valoare sa fi ajuns sub nivelul finantarilor acordate. In plus, bancilor le-ar fi destul de dificil sa gestioneze proiecte de o asemenea anvergura.

Pe de alta parte, se poate vorbi si despre un cerc vicios in aceasta problema. Bancile continua sa ezite sa acorde credite pentru achizitii imobiliare si au inasprit conditiile pentru astfel de imprumuturi, dar in acelasi timp cer dezvoltatorilor pe care i-au creditat sa-si duca proiectele la bun sfarsit. Cum se poate face acest lucru de vreme ce creditul – care a avut pana nu demult rolul de motor al dezvoltarilor imobiliare – este relativ blocat, e mai greu de spus. La fel de greu cum va fi si pentru Iulian Dascalu intregul an 2009, unul care ar putea marca granita dintre trecutul sau de businessman aparent invincibil si prezentul plin de necunoscute.

---

Un an in plus

Compania Iulius Group, care dezvolta proiectul Palas, a anuntat ca in acest moment acorda prioritate acelor segmente ale ansamblului care nu sunt foarte sensibile la fluctuatii de clienti, cum ar fi spatiile comerciale.

1) ZONA COMERCIALA SI DE DISTRACTIE. In cadrul acestei zone a proiectului vor construi un mall si o strada de magazine. Tot aici vor fi construite un patinoar, o pista de role, un parc si un amfiteatru in aer liber.

2) BIROURI SI HOTELURI. Vor fi ridicate doua cladiri pentru birouri si doua hoteluri. Totodata, compania va construi o parcare subterana.

3) ZONA REZIDENTIALA. Va cuprinde circa 600 de apartamente in centrul Iasului. Pretul mediu de vanzare se apropie de 2.000 de euro/mp, dar ajunge si la 2.500 de euro cu tot cu TVA.

4) FINALIZARE. Initiatorul proiectului, Iulian Dascalu, estimeaza ca acesta va fi finalizat in 2011. Initial, compania anuntase anul 2010 ca termen de finalizare.