Zagreb, noul paradis imobiliar?

• Foto

Arpad Torok, noul CEO al dezvoltatorului maghiar TriGranit >foto Sorina Andreica

Pe la mijlocul lui august, dezvoltatorul maghiar TriGranit, prezent în România cu mai multe proiecte, anunța obținerea celui mai mare împrumut al anului acordat pentru un proiect imobiliar din Europa Centrală și de Est. O asociere cu ideea că împrumutul în cauză ar fi fost destinat unui alt „cel mai mare mall din România“, superlativ cu care piața locală era obișnuită în ultimii ani, ar fi fost cât se poate de firească.

TriGranit deține în România centrul comercial Polus Center Cluj (deschis în 2007) și are în lucru alte două mall‑uri: unul la Constanța (care va fi gata anul viitor) și unul la Brașov (a cărui construcție ar putea începe tot în 2010). Numai că real estate‑ul se conjugă acum altfel.

GRĂBEȘTE‑TE ÎNCET. Finanțarea de mai sus, de 150 milioane de euro, nu era destinată vreunui proiect românesc, ci unuia din Croația, din câte se pare una dintre viitoarele „must have“ pe o hartă a pieței imobiliare din regiune. Centrul comercial Arena va fi inaugurat la sfârșitul anului viitor, în Zagreb, unde, potrivit informațiilor companiei de consultanță imobiliară Colliers, mai sunt în stadiul de construcție alte nouă mall‑uri.

„Nu a fost un credit ușor de obținut, așa cum nici un credit nu e ușor de obținut în ziua de azi“, spune Arpad Torok, proaspăt numit CEO al TriGranit, explicând că este vorba despre o finanțare de tipul „club‑deal“, în care s‑a negociat simultan cu toate cele șase bănci implicate.

Într‑o criză internațională, un proiect de retail nu putea obține decât o finanțare internațională. După finalizare, valoarea Arena Center va fi de circa 244 milioane de euro, estimează Torok, în opinia căruia piața croată se află acum într‑un stadiu incipient de dezvoltare, deci nu poate decât să crească.

Și speră să o facă treptat, așa cum s‑a întâmplat în Ungaria și Polonia, spre deosebire de România, unde „retailul a explodat deodată, iar oamenii încă nu știu prea bine diferența dintre un parc de retail, o galerie comercială și un mall“.

POTENȚIALUL CROAT. Pentru Compa­ra­ție, primul mall dezvoltat de TriGranit în România, Polus Center Cluj, a fost preluat în urma unei tranzacții de 210 milioane de euro de către fondul de investiții austriac Immoeast (de altfel acționar în TriGranit). Cel de‑al doilea mall al grupului maghiar, cel din Constanța, s‑a vândut într‑o tranzacție de tip forward‑purchase de 185 milioane euro, iar cumpărătorul a fost tot Immoeast. Aflat încă în stadiul de construcție, după câteva luni de stand‑by și o restructurare atât a proiectului inițial, cât și a finanțării, Polus Center își va deschide porțile cu un an întârziere față de termenul preconizat inițial.

Torok subliniază că TriGranit va dezvolta în continuare proiecte locale, România reprezentând 11% (suprafață închiriabilă) din portofoliul companiei. În lunile de stand‑by ale dezvoltărilor imobiliare, grupul a intrat pe nișa managementului de centre comerciale – Armonia Arad, Polus Center Cluj, Euromall Pitești, urmând ca de anul viitor TriGranit să preia și administrarea Polus Center Constanța, Gold Plaza Baia Mare și West Gate Craiova (de asemenea proprietăți ale Immoeast).

Deocamdată, partea de dezvoltare funcționează la viteză ma­ximă doar în Croația – în Zagreb, chiria medie în centrele comerciale este de 30–50 euro/mp/lună, față de 50–70 euro/mp/lună în București. La un oraș de numai un milion de locuitori, Zagreb va avea la sfârșitul anului viitor circa 800 mp spații de retail la 1.000 de locuitori. Pentru comparație, în București raportul este de 179 mp de spațiu comercial la 1.000 de persoane (fără Cotroceni Park și Sun Plaza), în condițiile unei medii europene de 270 mp la 1.000 de persoane. Tot în Croația, BERD a acordat în ultimele luni un credit de 25 de milioane de euro retailerului Spar Croatia, bani destinați unui proiect de extindere la 10 hipermarketuri a rețelei locale – proiect cofinanțat de compania‑mamă –, prin preluarea a patru magazine de la concurentul italian Coop Consumatori Nordest.

De amintit și faptul că Agrokor, cel mai mare concern alimentar din Croația, obținea la sfârșitul anului trecut prin intermediul diviziei Idea un împrumut de 70 mil. euro de la aceeași BERD, pentru dezvoltarea de formate moderne de magazine în Serbia, în special în afara Belgradului.

ÎNTR‑UN CUVÂNT: STABILITATE. Și tot în Serbia, dar și în Macedonia, mai are proiecte și fondul britanic de investiții Equest. În Belgrad, spune George Teleman, partner la Equest Investments Romani, există trei portofolii de terenuri cu proiecte pe ele, dar și câteva box‑uri (magazine mari) în care funcționează retailerul de electrocasnice Technomarket, iar în Skopjie, o clădire de birouri. Teleman subliniază faptul că țările din fosta Iugoslavie sunt mai ferite de criza economică și, ca atare, au un mare potențial de dezvoltare. „Croația este o țară stabilă din punct de vedere politic, puțin afectată de criză deoarece nu face parte din UE, cu un salariu mediu de 900 euro“, îl completează indirect Răzvan Gheorghe, Partner Managing Director Cushman&Wakefield.

Cum Equest a anunțat încă din toamna anului trecut că intenționează să vândă majoritatea proprietăților sale din România, zece la acea dată, Teleman nu exclude acum varianta ca și proiectele din Belgrad să aibă aceeași soartă. Luna trecută, Equest a vândut proiectul de retail Modul Shopping Center din Târgoviște, într‑o tranzacție de 4,3 mil. euro, către fondul cipriot de investiții Anakes Investment Limited, despre care Teleman spune că ar fi interesat și de achiziționarea de noi proiecte și în Serbia, Bulgaria și alte țări din regiune.

Și fondul de investiții grec Bluehouse Capital, care deține mai multe clădiri de birouri în București (printre care City Gate din zona Piața Presei Libere), are în construcție un mall în Zagreb și o clădire de birouri în Belgrad.

„Cu excepția Croației, unde segmentul de retail este mai dezvoltat, celelalte piețe (Serbia, Bosnia, Muntenegru) sunt într‑un stadiu incipient“, face un tablou al piețelor din regiune Andrei Văcaru, consultant Jones Lang LaSalle. Ceva în genul României de dinaintea exploziei de care vorbea Torok de la TriGranit.

În câteva cifre

În majoritatea capitalelor din zonă, stocul de clădiri de birouri aflate în construcție este mai mic decât cel anunțat inițial, în vreme ce rata de neocupare a birourilor și yield‑urile sunt în creștere.

Notă: chiria medie este valabilă pentru birouri clasa A în zone centrale (central business district); Sursa: Colliers