Home»Analize » Terenurile lui Ioan Niculae valorează dublu față de cele ale lui Becali

Terenurile lui Ioan Niculae valorează dublu față de cele ale lui Becali

2009-10-20 12:00  Money Express

de Radu Burlacu

Cunoscut mai degrabă ca un mare producător agricol și proprietar a șase combinate de îngrășăminte chimice, Ioan Niculae își prezintă în premieră, detaliat, portofoliul său de investiții imobiliare, mai exact terenurile pe care le‑a achiziționat în ultimii douăzeci de ani.

LISTA LUI NICULAE. Cu un ochi la ceas și celălalt la agenda zilnică de lucru, Niculae înșiruie repede proprietățile: „27 de hectare în București, 147 în Ploiești, trei hectare în Iași. Ați notat?“ Urmează altele în diverse orașe din țară, sute de hectare de pădure, mii de hectare de terenuri agricole și alte sute pe care se află fabricile pe care le controlează. „Majoritatea terenurilor au amplasamente foarte bune și unele dintre acestea au un potențial deosebit“, spune Adrian Crivii, președintele companiei de evaluare și consultanță imobiliară Darian, după ce a studiat lista terenurilor aflate în proprietatea lui Niculae, fie în nume propriu, fie ca mijloace fixe ale companiilor pe care le deține.

„Perla coroanei“ o reprezintă cele zece hectare din Peninsula Băneasa, pentru care Ioan Niculae spune că ar fi avut la începutul anului 2008 o ofertă de 2.500 de euro metrul pătrat, dar tranzacția a eșuat în cele din urmă.

Un preț care astăzi, evident, pe fondul crizei, e departe de realitate, dar terenul rămâne oricum unul valoros. Un alt teren bine plasat este cel din apropierea compexului comercial Orhideea, tot din București.

Adrian Crivii crede că totalul de peste 15.000 de hectare de teren în discuție poate fi evaluat la peste 750 mil. euro. Cu rezerva că fiecare teren are particularitatea sa, deci sumele prezentate au caracter orientativ. O altă variabilă este potențialul de dezvoltare din punct de vedere urbanistic, mai explică Adrian Crivii. „Valoarea unui teren este dată exclusiv de posibilitățile lui de dezvoltare și ține seama în mare parte de costul de finanțare a dezvoltării, respectiv cererea de pe piață“.

Cum a ajuns Adrian Crivii la acest rezultat? Evaluatorul a calculat, în cazul lui Ioan Niculae, terenurile intravilane la o medie de circa 160 de euro metrul pătrat, 15–20 de euro metrul pătrat de teren aflat pe o platformă industrială, 5.000 de euro hectarul de pădure și 2.500 de euro hectarul de teren agricol. Pentru terenurile agricole din zone care ar putea fi transformate în zone rezidențiale sau de birouri – de exemplu satul Pipera din nordul Capitalei –, Adrian Crivii ia în calcul o valoare de 15–20 de euro metrul pătrat, deci un preț similar cu cel din cazul platformelor industriale.

Astfel, potrivit estimărilor realizate de Crivii, numai terenurile intravilane de pe lista lui Niculae ar putea valora peste 400 mil. euro. Mai bine de 300 mil. euro se adună de pe platformele industriale – cele șase fabrici de îngrășăminte chimice – și încă 40 mil. euro ar fi valoarea celor aproape 13.000 de hectare de teren agricol. Ceva mai puțin adaugă pădurile deținute de Ioan Niculae în acest calcul, circa 5 mil. euro.

LISTA LUI BECALI. Considerat multă vreme cel mai mare proprietar de terenuri al țării, George Becali pare să dețină o avere imobiliară mult sub cea a lui Niculae. Analiza comparativă pleacă de la declarația de avere a „latifundiarului din Pipera“, pe care a depus‑o în primăvara acestui an la Parlamentul European. O particularitate a portofoliului lui Becali este, după cum se știe, concentrarea în nordul Capitalei a suprafețelor deținute. Tocmai de aceea, în cazul său, evaluatorul a luat în calcul un preț mediu de 150.000 euro hectarul agricol în Pipera, mult mai mare față de 2.500 de euro hectarul de teren agricol în cazul lui Ioan Niculae, ale cărui suprafețe se găsesc în județele Teleorman și Olt.

Pe aceeași logică s‑a luat în calcul o valoare de piață medie de 500 euro metrul pătrat pentru cele 51 de hectare deținute de Becali în București și zonele mărginașe ale Capitalei, față de media de numai 160 de euro în cazul terenurilor intravilane aflate în proprietatea lui Niculae. Concluzia este însă una singură: evaluarea lui Crivii arată că toate terenurile lui George Becali ar valora circa 380 mil. euro, adică jumătate din suma rezultată la Ioan Niculae.

MAREA LOVITURĂ. Deși poate la prima vedere sumele ar putea părea „umflate“, valorile prezentate de Adrian Crivii sunt reduse la aproape jumătate față de vârful din imobiliare înregistrat în primăvara lui 2008. „Investițiile în terenuri au avut până anul trecut un caracter puternic speculativ“, spune evaluatorul, care adaugă că pe termen lung terenurile vor avea „o valoare consistentă, dar cel puțin un deceniu de acum încolo nu vor mai ajunge la nivelul de anul trecut“. Interesant este faptul că Ioan Niculae, care conform acestei evaluări ar deține terenuri mult mai valoroase decât George Becali, spune că nu ar fi fost interesat de‑a lungul timpului de investițiile imobiliare.

Se știe că o bună parte din terenurile pe care le deține astăzi au venit la pachet cu privatizarea unor companii de stat. De exemplu, în 2000 a preluat de la stat, o caracteristică, de altfel, a achizițiilor lui Niculae, Societatea Națională Tutunul Românesc (SNTR). Tranzacția, controversată și astăzi, în valoare de 40 milioane de dolari, a însemnat achiziția a șase fabrici de țigări în București, Craiova, Arad, Iași, Timișoara și Târgu‑Jiu. Între timp, moștenirea imobiliară a SNTR l‑a adus pe Niculae în topul celor mai mari proprietari de terenuri: „Mă interesau doar companiile pe care le‑am preluat, nu terenul de sub ele“, afirmă Niculae.

El susține această afirmație prin faptul că nu a dezvoltat până acum nimic pe domeniile sale – în afară de investițiile în producție – și nici nu a vândut terenuri. Însă chiar dacă spune că nu este atras de topurile și clasamentele de orice fel, Niculae rămâne, după cum o arată evaluarea de mai sus, cel mai clar candidat la titlul de primul latifundiar al țării.

---

Suprafețe deținute și valoarea estimată

GEORGE BECALI

A. Terenuri intravilane
33 hectare în București, Sectorul 1
18 hectare în București, Sectorul 2, două locații
Total: 51 hectare, toată suprafața în București
Valoare estimată: 255 mil. euro

B. Pădure
25 hectare în Voluntari (Pipera, județul Ilfov)
Valoare estimată: 0,125 mil. euro

C. Teren agricol
11.500 hectare în județul Brăila
250 hectare în Pipera (județul Ilfov)
100 hectare în Pitești (județul Argeș)
25 hectare în Balotești (județul Ilfov)
25 hectare în Pipera (județul Ilfov)
12 hectare în Pipera (județul Ilfov)
10 hectare în Otopeni (județul Ilfov)
Total: 11.922 hectare
Valoare estimată: 92 mil. euro

D. Terenuri pe care sunt platforme industriale:
88 hectare în Drăgășani (Olt)
74 hectare la ieșirea din municipiul Iași
35 hectare în București (cartierul Berceni)
7 hectare în Pipera (județul Ilfov)
Total: 204 hectare
Valoare estimată: 30 mil.euro

TOTAL GENERAL: 12.202 hectare
VALOARE TOTALĂ ESTIMATĂ: 377 mil. euro

---

IOAN NICULAE

A. Terenuri intravilane
147 hectare în Ploiești – comasat
27 hectare în București, din care:
– 10 hectare Peninsula Băneasa (în spate la ­Antena 1), comasat
– 7 hectare în apropiere de Carrefour Orhideea, comasat
– 10 hectare în alte locații
4 hectare în Târgu‑Jiu, comasat
2 hectare în Craiova, comasat
4 hectare în Arad, comasat
2 hectare în Timișoara, comasat
3 hectare în Iași, comasat
6 hectare în Alexandria, comasat
44 hectare în Zimnicea, diferite locații
7 hectare în Giurgiu (cu port la Dunăre), comasat
9 hectare în Urziceni, Țăndărei, Carei, Ocna Mureșului etc.
1,5 hectare în Azuga (a început construcția unui hotel de 5 stele)
Total: 256 hectare, din care 27 în București
Valoare estimată: 410 mil. euro

B. Pădure
247 hectare lângă Ploiești (Bărcănești, va trece autostrada București‑Ploiești pe teren), comasat
216 hectare în județul Ialomița, pe Insula Borcea, comasat
350 hectare în județul Teleorman, mai multe locații
10 hectare în Azuga (județul Brașov)
Total: 823 hectare
Valoare estimată: 4 mil. euro

C. Teren agricol
12.800 hectare în județele Teleorman, Olt, Giurgiu
Valoare estimată: 32 mil. euro

D. Terenuri pe platforme industriale:
700 hectare în Victoria (județul Brașov)
250 hectare în Făgăraș (județul Brașov)
180 hectare în Slobozia (județul Ialomița)
200 hectare în Bacău (județul Bacău)
250 hectare în Piatra Neamț (județul Neamț)
274 hectare în Turnu Măgurele (județul Teleorman)
Total: 1.854 hectare
Valoare estimată: 320 mil. euro

TOTAL GENERAL: 15.733 hectare
VALOARE TOTALĂ ESTIMATĂ: 766 mil. euro