Home»Real-Estate » În România, cheia pieței imobiliare e la bancheri

În România, cheia pieței imobiliare e la bancheri

2010-01-19 00:00

de

„Cel mai rău lucru care i se poate întâmpla unei bănci este ca dezvoltatorul să vină și să‑i dea cheile proiectului pe care l‑a finanțat“, spunea într‑o discuție de anul trecut cu MONEY EXPRESS un consultant imobiliar, referindu‑se la criza din real estate‑ul american. Premisa concretă a afirmației sale era aceea că, ajunși în incapacitatea de a rambursa un credit mai mare decât valoarea clădirilor pe care le‑au ridicat cu banii respectivi și care au fost puse drept garanție, mulți dezvoltatori americani au preferat să‑și predea proiectele băncilor. Cheile din real estate‑ul american au fost, la propriu, în buzunarele bancherilor. În România, cheia e tot la bancheri. Lacătele sunt însă altele.

FACTORUL BANCĂ. Într‑un moment în care tranzacțiile sunt aproape inexistente, cumpărătorii, rari, iar prețurile, considerate în continuare mari, răspunsul la întrebarea cum ar putea arăta piața imobiliară românească a lui 2010 e indisociabil legat de deblocarea creditării, spun la unison analiștii consultați de MONEY EXPRESS. Cât despre executări silite, băncile le păstrează la capitolul „ultima soluție“, preferând să renegocieze cu dezvoltatorii. Acolo unde se poate.

Victor Căpitanu, partener la casa de investiții Capital Partners, spune că are clienți în numele cărora se află în negocieri cu câteva bănci pentru ca acestea să reducă creditele acordate acestora.

De exemplu, dacă valoarea creditului este de 10 mil. euro pentru un teren estimat anul trecut la 15 mil. euro, teren care valorează acum doar 5 mil. euro, nu e exclus ca banca să accepte reducerea creditului la 7 mil. euro, cu condiția ca dezvoltatorul să investească restul de 3 mil. euro pentru a demara proiectul. În opinia sa, vom asista la tranzacții pe piața locală abia atunci când băncile vor începe din nou să dea credite, iar mediul economic și indicatorii macro se vor stabiliza. Estimarea sa: o dezmorțire ușoară a pieței în a doua jumătate a anului.

Importanța factorului bănci în această ecuație e subliniată și de Cristian Ustinescu, director de capital markets la compania de consultanță DTZ Echinox: „Dacă băncile se relaxează, dobânzile continuă să scadă, iar Guvernul nu majorează taxele – pentru că, dacă le majorează, vom deveni neinteresanți pentru investitorii străini –, mă aștept la o revenire la normalitate“. Referitor la investitori și tranzacții, e de părere că proiectele amplasate în locații bune, cu ancore puternice și chiriași pe termen lung, vor fi în continuare la mare căutare.

REZIDENȚIAL. E segmentul a cărui legătură cu creditarea e evidentă. Numai că, acum, spune mai în glumă, mai în serios Căpitanu de la Capital Partners, „finanțările pentru proiecte de real estate nu mai sunt la modă“. Mai concret, nu se mai acordă credite pentru proiecte imobiliare. Dar nu pentru că băncile ar avea probleme de lichiditate. Dimpotrivă, ar vrea să acorde credite, dar unui segment de clienți de top, adică unor clienți care nu au neapărată nevoie de credite și nici nu sunt dispuși să le obțină la dobânzile actuale. Un cerc vicios, așadar. După cum la fel de vicios e și cel al creditelor ipotecare. Sau mai precis imposibilitatea de a le obține.

Multe bănci finanțau până acum atât dezvoltatorul unui ansamblu rezidențial, cât și pe clienții acestuia. Robinetul finanțării s‑a închis acum pentru ambele categorii. Dar chiar și așa, e posibil să asistăm doar la executări silite minore. „Probabil că majoritatea proiectelor rezidențiale cu probleme vor fi conservate sau blocate“, crede Daniel Tudor, șeful diviziei de servicii de real estate a Volksbank, în opinia căruia nu vom vedea decât executări la nivel micro și poate câteva cazuri de insolvență, în primul trimestru al anului – în nici un caz falimente răsunătoare, care ar putea destabiliza nu doar piața imobiliară, dar și pe cea bancară.

2010 ar putea fi un an bun, crede Tudor, în care piața să se stabilizeze, dacă vor continua cele două programe lansate de Guvern anul trecut – Prima Casă și cota de TVA de 5% pentru locuințele noi care costă până în 100.000 de euro și au maxim 120 mp utili. Cu amendamentul relansării Primei Case într‑o formulă care să susțină mai degrabă dezvoltarea apartamentelor noi, nu tranzacționarea celor vechi.

Nicoleta Radu, Managing Partner al firmei de consultanță Zanti Exclusive, spune că segmentul clienților cu bugete de circa 80.000 de euro, care vor să‑și cumpere prima casă, este activ în continuare. După cum la fel de activ este și segmentul situat la polul opus, al clienților care‑și permit locuințe de top. Două repere în mijlocul cărora e prinsă cea mai afectată zonă din piața rezidențială: „A proiectelor destinate familiilor cu venituri medii, care intenționau să‑și facă un upgrade de locuință, deoarece valoarea locuințelor a scăzut, la fel ca și veniturile lor“, după cum explică Radu.

RETAIL. „2010 va fi un an ceva mai bun decât 2009, dar cred că vor urma și alte falimente, pentru că mulți retaileri mici locali sunt slăbiți după anul trecut“, e previziunea pe care o face pe acest segment Andrei Văcaru, Senior Consultant la compania de consultanță Jones Lang LaSalle. În plus, vor exista foarte puține livrări de centre comerciale noi, atât în Capitală, cât și în restul marilor orașe. Cei care se vor extinde în continuare vor fi retailerii de tip discount – atât de food, cât și de fashion –, dar și marile lanțuri de hipermarketuri.

Cât despre nume noi în zona de retail, Leroy Merlin, magazin de bricolaj care aparține grupului francez Adeo, unul din cele mai mari din Europa, este singurul care și‑a anunțat până acum, oficial, intrarea. Surse din piață spun că un al doilea mare nou‑venit ar putea fi un alt retailer francez, FNAC, care ar putea deschide în 2010 în București cel puțin un magazin.

Pe segmentul mall‑urilor, Bucureștiul va bifa anul acesta o singură livrare: Sun Plaza (în sudul orașului), un proiect amânat din 2009. Un alt proiect care ar putea deveni operațional anul acesta este un parc de retail dezvoltat tot în sudul Capitalei, în apropiere de autostrada București‑Constanța, parc ce va găzdui un hipermarket real,–, un Metro, precum și un magazin de tip do‑it‑yourself OBI. Proiectul Cocor – fostul magazin din centrul Bucureștiului ce ar urma să‑și redeschidă porțile metamorfozat într‑o galerie comercială de lux – rămâne sub semnul întrebării. Semn sub care se mai află alte două mall‑uri ridicate în nordul Capitalei: Colosseum (zona Chitila), construit de compania germană ECE, proprietarul fiind o companie din Cipru, și cel din cadrul proiectului mixt dezvoltat de Raiffei­sen Evolution în zona Barbu Văcărescu.

Extrapolând, doar 57% din suprafața centrelor cu dată de livrare anuntață pentru 2009 a fost efectiv finalizată în Bucu­rești și numai 13% în țară, arată un studiu Colliers. Teoretic, de pe lista restanțelor ar urma să se finalizeze anul acesta Atrium Center Arad, Gold Plaza Baia Mare, West Gate Craiova și Polus Constanța.

OFFICE. De precizat că pe zona de birouri nu sunt proiecte noi în lucru, ceea ce înseamnă, spune Cristian Ustinescu de la DTZ Echinox, că peste 3–4 ani chiriile vor crește din nou, pe fondul unui stoc sub cerere. Până atunci, în 2010 se vor livra cele câteva clădiri de birouri care trebuiau finalizate în 2009 – cum ar fi cel de‑al doilea turn din proiectul City Gate, aflat în Piața Presei din Capitală. Iar șantiere noi, spune Ustinescu, vom vedea numai cu precomandă din partea marilor companii, așa cum se întâmpla prin 1999–2000.

Singurele activități notabile pe segmentul de office sunt relocările, explică Nicoleta Radu de la Zanti Exclusive, cu accent pe faptul că acestea au început să se facă fără ajutorul companiilor de consultanță. Relocările se fac fie din motive de reducere a costurilor – e cazul companiilor care se mută în spații mai mici sau mai puțin centrale –, fie din motive de eficientizare a activității – reunirea angajaților din 2–3 sedii într‑unul singur.

Chiriile au scăzut cu 20–30% anul trecut și vor continua să mai scadă și în 2010, mai puțin în cazul clădirilor noi de clasă A situate în zone foarte bune, cum ar fi Piața Victoriei. De remarcat că, în piețe mature ca Germania sau Marea Britanie, proprietarii de clădiri de birouri au redus chiriile aproape la jumătate. Pentru a‑și securiza veniturile pentru următorii 2–3 ani.