Stefano Albarosa: „A fost un război“

• Foto

Stefano Albarosa, CEO Cefin Grup >Foto Robert David

• 

Stefano Albarosa se declară un optimist. De la întâlnirea de acum doi ani cu MONEY EXPRESS, când a vorbit numai în limba engleză, a învățat românește. Trece repede de la o propoziție la alta și debordează de energie. Are motive să fie așa. „Vedem o revenire în portofoliul de comenzi, care s‑a ridicat substanțial începând din noiembrie 2009.

Piața de camioane e una dintre primele care cad când vine o criză, dar și una dintre primele care‑și revin“, spune acționarul majoritar al grupului Cefin Automotive, dealer de camioane și autovehicule comerciale Iveco, unul dintre cei mai mari jucători de pe această piață.

ZÂMBETUL AȘTEPTAT. Transpus în cifre, entuziasmul său înseamnă o creștere a comenzilor cu 40–50% în intervalul noiembrie 2009‑ianuarie 2010, față de aceeași perioadă a anilor trecuți. De remarcat că piața autovehiculelor de transport a căzut anul trecut cu 75 de procente, cădere care a venit pe cât de brusc, pe atât de abrupt, în decursul a doar trei luni, noiembrie 2008 – ianuarie 2009.

Trei luni de coșmar, în urma cărora Cefin Automotive a intrat într‑un proces accelerat de restructurare, ce a implicat reducerea cu 43% a cheltuielilor și concedierea a peste 250 din cei aproape 1.000 de angajați.

Stocurile din piață de anul trecut sunt aproape epuizate, explică Albarosa, astfel că vor trebui reînnoite undeva la începutul verii, moment în care distribuitorii își vor reaminti cum e să vinzi pe profit. Până la revenirea zâmbetului întregii piețe, Albarosa spune că vrea să facă o achiziție – să cumpere un distribuitor mai mic de vehicule comerciale – și mărturisește că se află deja în discuții cu mai mulți candidați. Spune are ambiția să finanțeze această achiziție prin atragerea în afacere a unui fond de investiții, de preferință unul de private equity, care nu a mai investit până acum în România.

CORTINA UNUI BLOCAJ. Degajarea italianului pălește însă în momentul în care subiectul real estate monopolizează discuția. Cu doar două săptămâni în urmă, fondul de investiții Heitman, partenerul său în proiectul rezidențial de lux Cortina Residence, din București, s‑a retras din afacere. Dezvoltatorul proiectului, Cefin Real Estate Alpha – în care Heitman deținea un pachet de 75% –, acumulase datorii de 24 milioane euro la Volksbank, iar în acest moment se află în insolvență. Albarosa preferă să nu vorbească despre motivele retragerii celor de la Heitman. Spune doar că proiectul se află într‑un punct critic, iar cei implicați văd lucrurile diferit.

Vorbește în schimb despre relația sa cu banca creditoare. „Cei de la Volksbank au fost profesioniști și înțelegători, dacă te uiți în contracte puteau să facă ce voiau cu noi, dar au preferat să găsim împreună o soluție“, detaliază Albarosa. Dar ce altceva ar putea face o bancă pe o piață imobiliară încă înghețată, cu un proiect aflat în fază de construcție? Rămâne un exercițiu retoric.

Cefin urma să dezvolte un complex de 271 de apartamente, în zona parcului Herăstrău, o investiție estimată la 50 de milioane de euro. Până acum s‑au construit 4 etaje supraterane (la nivel de structură) și alte trei 3 etaje subterane, în condițiile în care s‑au plătit avansuri de 10–20% pentru 114 apartamente. Albarosa spune că speră în continuare în finalizarea proiectui, iar dacă nu măcar să găsească o soluție pentru a returna avansurile. Nu doar că piața imobiliară e blocată de lipsa finanțărilor, dar și punctele în care cererea se intersectează cu oferta sunt puține, potențialii cumpărători preferând să aștepte o nouă scădere a prețurilor.

ÎNAPOI ÎN VIITOR. E nevoie de cel puțin șase luni, crede el, pentru ca frica oamenilor de a‑și pierde locul de muncă să dispară, de alte șase luni pentru a le reveni curajul de a face investiții pe termen lung, și de încă șase pentru ca dezvoltatorii din imobiliarul românesc să‑și vândă stocurile actuale. Pronosticul său: primele proiecte majore le‑am putea vedea abia spre sfârșitul lui 2011. Nu e însă singura previziune pe care o face.

Segmentul cel mai puțin afectat, explică el, va rămâne cel industrial și logistic. O opinie întărită de consultanții de la Jones Lang LaSalle, potrivit cărora „cererea pentru spații logistice va veni în trimestrul trei al anului din partea lanțurilor internaționale și locale de retail, care se vor extinde în țară“. Din câte mai spun aceștia, în viitorul apropiat vor apărea proiecte de parcuri logistice în zona autostrăzii București‑ Constanța, zonă lipsită total în acest moment de astfel de spații.

La polul opus, Albarosa spune că „anul acesta criza se va resimți cel mai mult la retaileri – mai puțin la cei de food –, deoa­rece populația pune banii deoparte, iar depozitele bancare cresc“. Odată măturată de criză, explică Albarosa, piața imobiliară va reveni la nivelul lui 2004. O întoarcere în timp nu neapărat rea. „E ușor să înțelegi ce se va întâmpla în 2010. Va fi un an bun numai pentru dezvoltatorii pursânge, nu vom avea speculanți și nici fonduri de investiții“, argumentează el.

Pe același principiu al istoriei prin repetiție, următorii doi ani ar putea fi asemănători cu 2005 și 2006, o perioadă a proiectelor rezidențiale, în vreme ce 2013 și 2014 ar putea fi anii unui nou avânt în retail, după modelul 2007 și 2008.

SEMNELE LONDREI. Deși Cefin Real Estate are un portofoliu mare de terenuri – în total circa 1,5 milioane mp –, toate cumpărate până la începutul lui 2008, dezvoltarea unor eventuale proiecte e blocată în momentul de față de lipsa finanțării. De remarcat că loturile cele mai mari de teren se află în afara Capitalei, în Tunari și Săbăreni (aproximativ 500.000 mp fiecare), loturi cumpărate în ideea de a face acolo ansambluri rezidențiale.

Cefin mai avea în plan un centru comercial în Galați, dezvoltat în parteneriat cu compania israeliană GTC, dar a fost blocat în așteptarea unor condiții mai bune de piață. Singurele proiecte cu care Albarosa merge înainte în momentul de față sunt cele două parcuri logistice pe care le‑a dezvoltat pe autostrada București‑Pitești. Unul dintre ele este Cefin Logistic Park (în parteneriat cu fondul de investiții Europolis), pe o suprafață de 700.000 mp, din care suprafața construită până acum este de 100.000 mp.

Al doilea este Parcul Industrial A1 (dezvoltat cu fondul de investiții Valad), care se întinde pe o suprafață de un milion mp, din care suprafața ocupată este de 300.000 mp. În plus, Cefin mai are alte două parcuri logistice, unul la Arad și altul la Timișoara.

Pe de altă parte, Albarosa caută parteneri pentru proiecte viitoare, încurajat de ceea ce el numește schimbarea de atitudine a fondurilor de investiții de la Londra. „În urmă cu 7 luni, sunam la prietenii de la fondurile din Londra și îmi spuneau «Bună Stefano, dacă vrei să vii, discutăm despre vreme, iar dacă vrei o cafea, să‑ți aduci zahăr și lapte de acasă“, povestește italianul. „Acum cel puțin vor să mă vadă“.