Petrom City, un oraş de vânzare

• Foto

Petrom City - macheta orasului

• 

"Știați că Petrom City e de vânzare?“, întreabă cu voce scăzută, în timpul unei discuții cu MONEY EXPRESS, un broker imobiliar. „Ar putea fi tranzacția anului: în piață se vorbește de o ofertă de 100 de milioane de euro“, comentează el, solicitând, în același timp, să nu‑i fie divulgat numele. Brokerul se referă la așa‑numitul Petrom City, un complex de birouri a cărui construcție – începută în 2008 la Străulești, pe un amplasament de 44.000 mp – ar trebui finalizată, potrivit termenului oficial, în august 2010. Negocierile cu un potențial cumpărător sunt într‑o fază avansată, explică brokerul amintit.

„Oferta a fost plasată, din câte știu“ – detaliază un alt consultant de la o mare agenție de real estate – „încă de anul trecut pe piața internațională“. De‑atunci ar fi avut deja loc mai multe runde de tratative cu diverși investitori.

Cum comentează însă Petrom infor­ma­țiile care au început deja să circule pe piața imobiliară? Printr‑un ușor de anticipat „no comment“: Dan Pazara, Corporate Affairs Manager al companiei petroliere, a spus pentru MONEY EXPRESS că nici nu confirmă, nici nu infirmă zvonurile despre vânzarea Petrom City. Răspunsul e previzibil, de altfel: companiile comentează arareori pe marginea unor negocieri în derulare – faptul în sine de a da informații înainte ca o tranzacție să fie finalizată ar putea influența, cred negociatorii, tratativele.

UN ȘIR DE VÂNZĂRI.

La sfârșitul lui 2007, de pildă, Petrom anunța că vinde Raiffeisen Evolution – divizia de dezvoltare imobiliară a Raiffeisen – un teren de 110.000 mp în zona Băneasa – contra unei sume de circa 90 milioane de euro. Un an mai târziu, compania petrolieră scotea la vânzare – contra sumei de 6,3 mil. euro – trei complexuri hoteliere din Constanța, Bihor și Timiș.

În decembrie 2009, „Săptămâna financiară“ scria că Petrom are intenția de a vinde sediile din opt orașe – Brașov, Cluj‑Napoca, Bacău, Sfântu Gheorghe, Râmnicu Vâlcea, Reșița și Târgu‑Mureș –, informație confirmată la acea dată de Dan Pazara, care explica decizia prin faptul că „nu erau operațiuni de bază acolo“. Cel mai recent, în februarie 2010, apărea știrea că Petrom și‑a vândut o parte din flota de autoturisme, printr‑un contract de tip sale&lease back, către compania de leasing operațional full service ALD Automotive, deținută de BRD.

SOLUȚIA SALE&LEASE BACK. Petrom City nu se încadrează, totuși, în categoria „non core‑business“. Proiectul, o investiție estimată la 130 milioane de euro, a fost în ultimii ani unul dintre motivele de mândrie ale companiei: dincolo de faptul că sediul administrativ, format din două clădiri ovale, va găzdui 2.500 de angajați și va avea 1.000 de locuri de parcare, Petrom vorbește adesea, în comunicatele oficiale, despre faptul că noul sediu va fi prima clădire din România care ilustrează conceptul de „environmental branding“, având, în plus, o eficiență energetică de 90% – „față de o medie de 40–60%“, cât au majoritatea clădirilor recent construite.

Să însemne oare informațiile despre vânzare – dacă acestea se vor dovedi adevărate – că Petrom renunță la proiectul în care a investit timp, energie și bani? Nu neapărat. Consultanții imobiliari cred că vânzarea Petrom City va fi – ca și în cazul flotei de autoturisme – una de tip sale&lease back, tranzacție prin care o companie vinde clădirea, făcând rost de cash, dar continuă să se folosească, în calitate de chiriaș, de spațiile respective.

Soluția sale&lease back, „foarte populară în Uniunea Europeană, dar mai puțin folosită în România până acum un an“, spune Alexandru Nițescu, Project&Investments Manager la Regatta, e o sursă convenabilă de capital de lucru pentru companiile care au nevoie de lichidități – mai ales acum, când creditul bancar este scump sau mai greu accesibil. Și a început să câștige teren și în România: „În ultimul an am intermediat mai multe contracte de acest tip“, confirmă Nițescu.

CASH PENTRU INVESTIȚII. Scenariul sale&lease back pare cea mai bună soluție și pentru Petrom City: într‑o perioadă în care cash‑ul e rege, tranzacția ar putea fi una dintre sursele de finanțare pentru investițiile masive, de circa 1 miliard de euro, programate de grupul petrolier pentru 2010. „Nu suntem o companie imobiliară. O astfel de trazacție creează cash–flow și e normal să explorăm toate variantele de finanțare“, comentează, sub protecția anonimatului, un angajat al Petrom.

„Este foarte probabil ca, între timp, să fi primit o propunere pentru acest tip de contract din partea unui investitor. Inițial, oferta Petrom era vânzarea clădirii la pachet cu un contract de închiriere de circa 20 de ani“, dezvăluie un broker de la o cunoscută companie de consultanță. Potrivit rezultatelor pe 2009, anunțate recent de companie, producătorul de petrol și gaze a reușit să încheie anul trecut cu un profit net de 1,36 milioane de lei, cu 34% mai mare decât cel din anul anterior, deși cifra de afaceri a scăzut cu 23%.

Profitul este însă datorat în mare măsură operațiunilor de hedging pe piețele de profil. Acum compania le propune acționarilor – pentru al doilea an consecutiv – să renunțe la dividendele pe 2009, încă un indiciu că Petrom are nevoie de cash.

Pentru potențialul cumpărător, avantajul achiziției prin sale&lease back ar fi acela că, pe lângă sediu, obține la pachet un contract pe termen lung cu un chiriaș sigur, solvabil și extrem de interesat de dezvoltarea zonei.

Finalizarea tranzacției va depinde însă de felul în care vânzătorul și cumpărătorul își ating, fiecare, propriul obiectiv: prețul, în cazul Petrom, și rata de leasing (chiria), în cazul cumpărătorului. Dar care este randamentul pe care un potențial investitor l‑ar putea viza? „În cazul contractelor de tip sale&lease back, finanțatorul vrea să recupereze investiția într‑un timp mai scurt sau cel puțin egal cu perioada de închiriere, dar nu mai mult de zece ani“, spune Cristian Ustinescu, Capital Markets Director la DTZ Echinox. Particularizând pentru Petrom City, Ustinescu estimează că achiziția ar putea fi rentabilă dacă perioada de închiriere va fi de peste zece ani, iar nivelul chiriei se va ridica la 14–15 euro/mp.

Dincolo de astfel de calcule și scenarii, un potențial investitor mai trebuie să țină seama de un lucru: proiectul din Străulești nu e un proiect oarecare. E imaginat, planificat și executat pentru un singur chiriaș. Și dacă se va ajunge la o tranzacție, asta va însemna că – dincolo de bani – cei doi parteneri au ajuns la concluzia că pot lega o relație pe termen lung.

Povestea Petrom City

Reprezentanții Petrom spun că procesul de transfer al celor 2.500 de angajați în noul ­sediu, Petrom City, va începe din a doua jumătate a acestui an. Informația, comunicată oficial săptămâna trecută, ar susține teoria că tranzacția care vizează proiectul va fi finalizată, cel mai probabil, în varianta sale&lease back.

1) STARTUL PROIECTULUI. În ianuarie 2006 Petrom anunța că va construi, în localitatea Străulești din nordul Capitalei, un complex imobiliar care urma să includă birourile pentru viitorul sediu central. Contractul de construcție a fost câștigat de firma Alpine SA, deținută integral de Alpine Mayreder, cea de‑a doua companie de construcții din Austria.

2) VALOAREA INVESTIȚIEI. Investiția totală în proiect – două clădiri administrative ovale, o construcție cu formă clasică, un centru de date și o centrală care va genera energie – a fost estimată la 130 de milioane de euro.

3) ENVIRONMENTAL BRANDING. „Este pentru prima dată când în România se folosește conceptul de environmental branding“, spun reprezentanții companiei. Conceptul presupune crearea unor elemente speciale de mobilier și de design interior, astfel încât ­toate spațiile și clădirile din complexul Petrom City să reflecte valorile și filozofia brandului.

4) EFICIENȚĂ ENERGETICĂ. Centrala complexului, care are un sistem de cogenerare, este proiectată să asigure o eficiență energetică a ansamblului de 90% – doar 1% dintre clădirile de business din lume ating o asemenea performanță, susține Petrom.