COVER STORY: Anotimpul neliniştii imobiliare

• Foto

Foto Guliver/Getty Images

Epoca de aur a imobiliarelor – în care dezvoltatorii şi brokerii se uitau, pe de o parte, la avalanşa de cereri de locuinţe şi, pe de cealaltă, la relaxarea băncilor în a o finanţa – e, deja, istorie. Insiderii industriei se uită, acum, cu un ochi la evoluţia economică şi cu celălalt la guvernanţi. Mai mult ca oricând în ultimul deceniu, indicatorii macro şi deciziile politice joacă un rol‑cheie în evoluţia businessului de imobiliare.

SUB ZODIA FISCALITĂŢII. Specialiştii anticipau încă de la începutul anului faptul că evoluţia pieţei de imobiliare va depinde „foarte mult de mersul economiei“: dacă acesta va fi în sens negativ, atunci preţurile apartamentelor noi vor mai scădea. Ideea reapare acum, tot mai subliniat, în contextul noilor decizii politice, privitoare la creşterea TVA şi la reducerea salariilor bugetarilor. Tocmai de aceea, unii jucători se feresc să avanseze, acum, ideea de stabilizare a pieţei – cu atât mai puţin la finalul lui 2010 – şi privesc deja înspre 2011.

Este cazul lui Nimrod Zvik, Marketing Manager la Be Igloo, fond de investiţii care a cumpărat în anii de boom 2007–2008 circa 700 sute de apartamente în mai multe ansambluri rezidenţiale din Bucureşti. Pe lângă măsuri­le luate de Guvern, Zvik mai pune pe tapet un aspect în discuţia despre stabilitate: contextul internaţional.

CE ADUCE TOAMNA. Primul are legătură chiar cu viitorul apropiat. În această toamnă, spune Ilan Laufer, Managing Partner al firmei de consultanţă Retail Group, vom vedea „o ultimă scădere, de 10–15%, la preţurile apartamentelor vechi“. Motivul? Eliminarea subvenţiilor, de către stat, pentru căldură. „Fiecare familie va plăti în plus 700–800 RON la întreţinere“, explică Laufer. El crede că tăierea subvenţiilor la căldură, precum şi tăierea salariilor bugetarilor vor duce la restanţe mai mari la credite şi, probabil, vom asista la mai multe executări silite. Context în care, inevitabil, va urma un nou val de scădere a preţurilor.

„Vor fi oraşe în România, oraşe mici, monoindustriale, unde ne putem aştepta ca preţul apartamentelor vechi să mai scadă în această toamnă cu 25–30%“, spune spune Adrian Crivii, care conduce firma de consultanţă Darian, ce realizează periodic studii naţionale pe piaţa rezidenţială. „Toamna va aduce pragul cel mai de jos al pieţei“, continuă consultantul. Dar în oraşele mari – ex. Timişoara, Bucureşti, Cluj, Iaşi – preţurile nu vor scădea atât de mult, crede el, şi nici creşteri spectaculoase nu vor fi „prea curând“. Preţurile se vor stabiliza, cel mai probabil, anul viitor.

FACTORUL „CASH“. Nici preţurile apartamentelor noi nu sunt bătute în cuie, dar fluctuaţiile de preţ sunt mai mici totuşi pe acest segment, analiştii estimând o scădere de numai 5–8%. De ce e fluctuaţia mai mică? În special din cauza costurilor de demarare a proiectului – achiziţia terenului, în principal – şi din cauza creditorilor, care, în marea parte a situaţiilor, îi împiedică pe dezvoltatori să scadă preţurile sub un anumit prag. „Eu vreau să cumpăr un bloc, dar banca ce l‑a creditat pe actualul proprietar nu e de acord ca acesta să vândă decât la un anumit preţ“, exemplifică Ilan Laufer de la Retail Group.

Există însă şi o a doua categorie de dezvoltatori: cei care îşi permit să menţină preţurile la un nivel ridicat, în speranţa că piaţa îşi va reveni. Ei au construit din surse proprii de finanţare – deci nu depind de decizia băncilor –, motiv pentru care ei sunt şi cei care vorbesc de o oarecare stabilitate a pieţei.

Omul de afaceri Ionuţ Negoiţă – care a dezvoltat mai multe ansambluri rezidenţiale în Bucureşti şi care este conectat politic prin fratele şi asociatul său, Robert Negoiţă, deputat PSD – este unul dintre ei. „Preţurile la apartamentele noi sunt relativ stabile de circa un an şi jumătate“, spune el. „În teorie, ar trebui să rămână la fel. Dar s‑ar putea să mai scadă cu circa 5–6% în perioada următoare“, anticipează Negoiţă. În cel mai mare dintre ansamblurile pe care le deţine de pildă, Confort City, mai există 400 de apartamente de vânzare, dintr‑un total de 1.680. Vânzarea a început în a doua parte a lui 2008 şi, de atunci, preţul a scăzut cu 35%, ajungând în prezent ca două camere să coste între 47.000 şi 60.000 de euro, potrivit acestuia. Un preţ potrivit pentru a se încadra în limita programului guvernamental „Prima Casă“.

Negoiţă, care admite că „Prima Casă“ l‑a ajutat, face un calcul şi spune că 30% din apartamentele vândute prin acest program – care, teoretic, a avut ca scop stimularea vânzării de imobile noi, spune el – sunt, de fapt, locuinţe vechi.

EFECTUL „PRIMA CASĂ“. Mai sunt dezvoltatori care recunosc mâna întinsă de programul „Prima Casă“. Dar balonul de oxigen ar fi fost mai mare dacă, aşa cum dă de înţeles şi Negoiţă, ar fi fost focusat pe apartamente noi. „Problema este că cei care cumpără locuinţe prin «Prima Casă» nu încearcă să îşi găsească o locuinţă adaptată nevoilor lor, ci caută apartamente cât mai ieftine, care să se încadreze în plafon (60.000 euro – n.r.)“, spune Nimrod Zvik de la Be Igloo, care a vândut în acest an – prin faza a doua a programului – doar 15 apartamente. Dintre locuinţele din portofoliul Be Igloo fac parte apartamente cu două şi trei camere, în cartiere precum Titan şi Militari, la preţuri cuprinse între 50.000 şi 80.000 de euro.

Însă nici programul „Prima Casă 2“ (continuarea programului „Prima Casă 1“) nu ajută prea mult la dezgheţarea pieţei. „Deja nu mai sunt cereri, deşi plafonul de bani garantat de stat nu a fost epuizat. Nu pentru că românii ar avea deja o casă, ci pentru că nu‑şi permit să plătească rate la un credit de 60.000 de euro“, explică Adrian Crivii. Iar pătura celor care nu îşi mai permit un astfel de credit – versus cei care investesc sute de mii de euro în imobile în cele mai exclusiviste zone – se îngroaşă pe zi ce trece. Un program guvernamental, gen „Prima Casă“, ar putea schimba însă sensul balanţei. Mai ales pentru că, aşa cum spun unii specialişti, 90% dintre creditele bancare sunt acordate pentru achiziţii prin acest program. De aici, întrebarea: dacă „Prima Casă“ moare, ce surse de oxigen mai poate găsi piaţa imobiliară? Ca într‑un cerc vicios, răspunsul readuce preţurile în prim‑plan. Care, probabil, vor continua să scadă sistematic. Dar şi asta e bine în viziunea actorilor imobiliari. Pentru că, aşa cum spune o zicală a industriei, „nu este rău când piaţa creşte, nici când scade: este rău când piaţa nu se mişcă“.

Cine şi cum o poate face, deci, să miş­te? „Statul ar putea acorda scutiri de taxe sau alte beneficii pentru perioade extrem de scurte, de la o lună la 3 luni, atât pentru cei care cumpără locuinţe, cât şi pentru cei care investesc“, oferă Zvik o so­luţie. El e de părere că astfel de măsuri ar putea duce la o reducere rapidă a stocului de locuinţe şi ar permite construirea altora. În acest moment, dezvoltatorii nu pot dezgheţa pia­ţa imobiliară, crede el, deoarece o parte dintre ei preferă să păstreze proiectele şi să nu vândă la preţurile actuale, alţii vând la preţuri foarte mici un număr mic de lo­cu­inţe, care să le asigure un ­cash‑flow, şi stabilesc, astfel, tendinţe nerealiste pe piaţă. Aşa se explică o ofertă de 60.000 de euro pentru un apartament care costă în mod normal 100.000 de euro, dă Zvik un exemplu. Pentru dezvoltatori, aceasta e o tactică de a mai lua o gură de oxigen pentru o perioadă de timp, dar nu de a rămâne în business pe termen lung.

MIC, ŞI MAI MIC. În toamna lui 2010, peisajul va arăta cam aşa, spun insiderii pieţei: dezvoltatorii care au apartamentele nevândute nu vor începe alte construcţii, ca să blocheze alţi bani în piaţa locală, chiar dacă materialele de con­strucţie sunt ieftine.

„Pe o piaţă emergentă ca România, e mai bine să îţi planifici proiectele foarte conservator şi să păstrezi ca prio­ritate ca preţurile să fie accesibile“, crede David Flusberg, pre­şe­din­tele companiei Adama, care a dezvoltat mai multe ansambluri rezidenţiale în Bucureşti – unde a finalizat peste 500 de apartamente – şi în ţară. Adama nu este doar unul dintre puţinii dezvoltatori străini care au rezistat pe piaţa locală, ci şi unul dintre puţinii dezvoltatori care au construit ansambluri rezidenţiale în cartiere – nu la periferia lor – la preţuri rezonabile. De exemplu, un apartament cu două ca­mere în zona Titan din Capitală ajunge la circa 50.000 euro, potrivit Adama.

„În ziua de azi, când preţul este primul criteriu, rezultatele vânzărilor depind de stocul de apartamente mici, la preţuri mici – din fericire noi am construit astfel de apartamente“, spune Flusberg, detaliind că cele două motive pentru care Adama este încă în viaţă sunt faptul că „nu are datorii mari la bănci“ şi acela că „are un portofoliu de terenuri în zone bune din mai multe oraşe“, potrivit acestuia.

Dar asta nu face totuşi din Adama un câştigător, ci doar un supravieţuitor, deocamdată. O situaţie în care se află întreaga piaţă. Iar toamna care vine va cerne, probabil, mulţi boboci.

Heaven or hell?

Odinioară paradisul dezvoltatorilor care anunţau ansambluri rezidenţiale de dimensiunea unor minioraşe, Bucureştiul este acum coşmarul multora. Doar trei proiecte rezidenţiale noi au fost anunţate în acest an.

A. Home sweet home
Deşi preţul lor s‑a redus considerabil, mii de apartamente noi stau goale în Capitală, majoritatea fiind evitate de clienţi fie din cauza preţului, fie din cauza locaţiei.

Apartamente noi (euro/mp util)

• ‑39,5%
• ‑38,8%
• ‑39%

B. La nivelul din 2006
Preţul apartamentelor vechi a scăzut
cu circa 40% în ultimii doi ani, ajungând la valorile din perioada de dinainte de boomul imobiliar.

Apartamente vechi (euro/mp util)

Evoluţie 24 luni

• ‑42,2%
• ‑40,9%
• ‑40,5%

Sursa: indicele imobiliare.ro

E cineva acasă?

La sfârşitul anului trecut, stocul de locuinţe noi ajunsese la 11.000 de apartamente, dintre care 9.000 erau goale. Iată care sunt, conform money.ro, ansamblurile cu cele mai multe locuinţe nevândute (pe baza datelor oferite de compania de consultanţă Colliers România).

Asmita Gardens
370 de apartamente sunt goale, dintr‑un total de 758. Ansamblul, finalizat complet, a fost dezvoltat de fondul de investiţii ECDC (Euro­pean Convergence De­velopment Company) împreună cu compania cu acţionariat indian Asmita, investiţia ridicându‑se la circa 110 mil. euro.

Doamna Ghica Plaza
300 de apartamente sunt nevândute, dintr‑un total de 616 unităţi. Investiţia a fost de 70 milioane euro, iar o garsonieră costă 68.000 euro plus TVA.

Upground
300 de apartamente sunt goale, dintr‑un total de 600 unităţi, desi proiectul este situat în apropiere de staţia de metrou Pipera. Investiţia în ansamblul care cuprinde pe lângă zona rezidenţială şI câteva clădiri de birouri se ridică la 260 milioane euro. Preţul pleacă de la 1.500 euro pe metru pătrat.

InCity Residences
250 de apartamente din cele 502 unităţi nu au fost încă vândute. Investiţia grupului turc Anchor în acest ansamblu, situat în spatele Bucureşti Mall, a fost de circa 70 mil. euro, iar preţul pe metru pătrat depăşeşte 1.500 euro.

Ibiza Sol
218 apartamente sunt goale din complexul de 304 unităţi, amplasat în Pipera lângă Şcoala Americană. Preţurile apartamentelor sunt situate între 155.000 şi 239.000 euro plus TVA.