Home»Companii » O poziţie de invidiat

O poziţie de invidiat

2011-07-12 00:00

de

În aceste condiţii, cum să nu ai o perspectivă optimistă? Bogdan Cernescu, Managing Director al Erste Group Immorent (EGI) România, vede partea plină a paharului. „2009 a fost un an de cădere abruptă, 2010, un an de uzură, anul acesta încep să se mişte lucrurile“, spune Bogdan Cernescu, detaliind că jucătorii ies în piaţă, cer oferte, se gândesc la noi proiecte, sunt investitori care caută finanţare pentru a cumpăra proiecte existente pe care vor să le extindă. În total, Cernescu negociază finanţări de 120 milioane de euro pentru proiecte imobiliare pe piaţa locală. Cât va acorda în final, va şti abia spre finalul anului, aşa cum s‑a întâmplat de altfel în ultimii ani. Totuşi, faţă de anul trecut, se anunţă un salt uriaş, dacă este să ne uităm la finanţările acordate de EGI România. 22 de milioane euro în 2010, care au mers către două proiecte mari: un dezvoltator care a ridicat o facilitate industrială pe care a închiriat‑o către un jucător din industria auto şi un proiect de tipul „big box“ de retail (spaţii foarte mari, închiriate de regulă de companiile de bricolaj, mobilă etc.). Pentru Compa­raţie, în 2009 Cernescu – care conduce biroul local al Immorent din 2007 – a acordat finanţări de 27 milioane euro, di­ferenţa fiind că pe atunci compania acorda şi finanţări pentru echipamente, iar începând cu 2010 s‑a concentrat exclusiv pe real estate.

Multe din finanţările solicitate de clienţii EGI sunt de fapt refinanţări, iar managerul spune că este destul de dificil să faci restructurări de credite în România, deoarece clienţii nu au luat bani de la o bancă, ci de la mai multe. Oricum, criza în imobiliare nu s‑a terminat, iar proiectele sunt destul de greu de evaluat. Aşa că EGI ia în considerare şi alte criterii: caracterul solicitantului, experienţa lui, contribuţia la proiect.

NO STRESS, NO DISTRESS. Pe lângă finan­ţări, EGI România intenţionează să dezvolte şi proiecte proprii, aşa că este permanent în căutare de terenuri bune. „Cred că ştiu toate bucăţile interesante de teren din Bucureşti“, spune Cernescu mai în glumă, mai în serios, menţionând că anul trecut găsise terenul ideal pentru construcţia unui imobil de birouri şi a negociat preţul câteva luni, pentru ca în ultimul moment proprietarul acestuia să se răzgândească şi să aibă pretenţii financiare mai mari, ceea ce a dus la eşuarea tranzacţiei. „În general, terenurile bune sunt mână în mână cu proprietari care nu au constrângeri financiare şi care pot aştepta. Aşa că mai devreme sau mai târziu investitorii vor trebui să intre în parteneriat cu proprietarii de terenuri“, crede managerul, care este de părere că nu există distress pe piaţa imobiliară românească. El admite că preţurile s‑au dus în jos, dar pe de altă parte şi chiriile s‑au dus în jos, iar yieldurile au crescut. „Un metru pătrat de teren nu se mai vinde în centru cu 5.000 euro, se cer 2.500, dar după ce îmi fac calculele terenul este în continuare foarte scump, raportat la banii pe care pot să‑i obţin din proiectul respectiv“, argumentează Cernescu, concluzionând că piaţa românească rămâne totuşi foarte scumpă.

REGAT PENTRU UN TEREN. Ca principiu de business, oficialul EGI spune că firma intenţionează să dezvolte proiecte singură, dar, „dacă găsim o bucată de teren pentru care am face orice să o avem, suntem dispuşi să facem un parteneriat“. Şi tot ca principiu de business – de data asta fără excepţie – EGI va dezvolta numai clădiri de birouri, deoarece este o piaţă foarte stabilă. Puţin diferit de politica EGI din Austria. Acolo, cu excepţia clădirilor „icon“, care înseamnă ceva, nu se mai dezvoltă spaţii de birouri, detaliază Cernescu, pentru că piaţa este saturată. Aşa că EGI dezvoltă fie mici clădiri de birouri în zone foarte bune, eventual cu o componentă de rezidenţial de lux, fie proiecte rezidenţiale pe care le vinde mai departe către investitorii instituţionali. Ideea de a dezvolta proiecte rezidenţiale în Bucureşti îi pare managerului neprofitabilă, deşi admite că bucureştenii au nevoie de spaţii de locuit. Asta în contextul în care autorităţile pun în spatele dezvoltatorilor povara locurilor de parcare, „iar dacă vrei să dezvolţi proiecte mari, trebuie să construieşti sute de locuri de parcare, nu ai unde să le pui decât în subsol şi, în momentul în care începi să sapi, costurile cresc foarte mult şi nu mai poţi să ieşi pe piaţă cu preţuri medii“.

Revenind la piaţa locală, Cernescu este de părere că adevărata piaţă de birouri – cea pe care se bat de fapt companiile – însumează circa 400.000 metri pătraţi, ceea ce este puţin pentru un oraş ca Bucureşti. Asta chiar dacă stocul total de spaţii de birouri este de două milioane metri pătraţi.

Pe termen lung, zonele fără metrou sau alte mijloace de transport în comun vor rămâne neocupate, „în ciuda faptului că românilor le place să conducă“. Şi mărturiseşte că şi el a condus până în urmă cu câţiva ani, dar acum, pentru că biroul EGI este în centru, foarte aproape de Universitate, foloseşte metroul. O locaţie de invidiat, cu o terasă foarte frumoasă. În viitor, spune managerul, noi bucăţi de teren vor intra în circuitul imobiliar, pe măsură ce infrastructura se va îmbunătăţi: „Gândiţi‑vă ce mult s‑a schimbat traficul după pasajul Băneasa“. Pe de altă parte, încet‑încet companiile îşi dau seama că îşi pot păstra angajaţii numai în anumite condiţii şi că timpul pierdut pe drumul dintre casă şi serviciu este esenţial dacă ai o familie. Şi nu puţine sunt cazurile de multinaţionale care şi‑au schimbat birourile şi au ales clădiri de birouri aflate în apropierea metroului. Aceasta este una dintre explicaţiile faptului că următoarele clustere de birouri – o spune Cernescu şi o spun şi alţi jucători din piaţă – vor fi, pe lângă axa centrală Universitate‑Victoriei‑Charles de Gaulle, şi zonele Casa Presei, Floreasca–Aurel Vlaicu.

SUPERPROIECTE. În prima parte a acestui an chiriile pe segmentul de birouri nu au mai scăzut, iar gradul de ocupare creşte încet‑încet, în contextul în care sunt puţine livrări noi şi se construieşte într‑un ritm foarte lent. Dezvoltări noi de amploare nu se vor mai întâmpla până în 2012, iar acesta este anul în care EGI va demara şi superproiectul pe care l‑a păstrat în sertar pentru zile bune. Este vorba de Smart City, un proiect mixt de 300 milioane euro – cel puţin aceasta este suma anunţată iniţial, adică în 2009 –, pe care EGI îl construieşte în parteneriat cu miliardarul Dinu Patriciu. Mai exact, cei doi parteneri deţin împreună un teren de 4,5 hectare în Străuleşti, proiectul urmând să fie finanţat de Erste Bank. De precizat că, în aceeaşi zonă, Străuleşti, Petrom a inaugurat în acest an complexul Petrom City, care găzduieşte cei 2.500 de angajaţi ai companiei, complex în care a investit 130 milioane euro.

Revenind la Smart City, Cernescu spune că „suntem la documentaţia tehnică şi urmează să obţinem autorizaţia de construcţie. În prima fază vom face un turn de birouri şi o clădire de birouri cu o suprafaţă de 40.000 de metri pătraţi“, spune Cernescu, precizând că lucrările la prima etapă a proiectului nu vor începe mai devreme de 2012. Faza a doua a proiectului va cuprinde spaţii rezidenţiale şi de birouri, iar cea de‑a treia, doar locuinţe. Prima fază, care cuprinde circa 40.000 metri pătraţi de birouri, ar trebui să fie finalizată peste trei ani, deci în 2015, când Cernescu speră că va găsi şi un potenţial cumpărător. Atunci va fi într‑adevăr într‑o poziţie de invidiat.

---

Scump, doamnă, scump

Cele mai scumpe terenuri din Capitală sunt în zona Pieţei Victoriei, unde preţul în cazul unui teren de până în 10.000 mp ajunge la 7.900 €/mp. Preţul mediu al unui metru pătrat de teren în Bucureşti este de 750 €.

Cartiere de lux

Cel mai mare preţ mediu pe metru pătrat din Bucureşti, arată o analiză făcută de dezvoltatorul Impact SA, se înregistrează în zonele cele mai căutate pentru construcţia de clădiri de birouri.