Home»Cover Story » COVER STORY: Impact nimicitor

COVER STORY: Impact nimicitor

2011-09-20 00:00  Money Express

de

Ce poate fi mai rău pentru un dezvoltator imobiliar? O criză prelungită, care să dureze încă vreo trei ani de acum înainte. Este un scenariu care induce ne­linişte chiar şi optimişti­lor incurabili, precum Dan Ioan Popp, proprietarul Impact Deve­loper&Con­trac­tor, una dintre cele mai vechi companii listate la Bursa de Valori din Bucureşti (BVB). „Crizele de durată vlăguiesc pe oricine“, spune Popp, 53 de ani, care doreşte să îşi vândă afacerea, dar nu prea găseşte cumpărător. „Nu am avut discuţii cu nimeni în acest sens, deocamdată“, spune, zâmbind, managerul, care consideră că „orice este de vânzare“. Este dificilă, însă, dacă nu chiar imposibilă, vânzarea unui business derulat pe un segment lovit dramatic de criza financiară globală, cum este cel imobiliar. În plus, perspectivele nu sunt deloc clare, ba chiar negative, după cum evaluează chiar Popp situaţia actuală: „poate că am ieşit din recesiune, dar nu şi din criză“. Impact a înregistrat, în acest an, o scădere a volumului de vânzări cu circa 25%, faţă de 2010, în principal din cauza adâncirii neîncrederii populaţiei în economie, potrivit managerului dezvoltatorului imobiliar.
Un barometru al încrederii în economia românească arăta, luna trecută, cel mai mare declin pe segmentul construcţii (segment în care se încadrează şi Impact), cu 2,9 puncte, până la –21,7 puncte.

La nivelul Uniunii Europene (UE), indicatorul privind încrederea populaţiei şi companiilor în economie s‑a redus, în august a.c., cu 5 puncte, la 97,3 puncte.

Până la declanşarea crizei financiare internaţionale, în planul lui Dan Ioan Popp, acţionarul principal al Impact, cu o deţinere de 18% din capitalul companiei, nu intra, nicidecum, vânzarea firmei. Pe atunci, miza era atragerea în acţionariat a unor investitori instituţionali, precum Franklin Templeton, care deţine, în prezent, prin fondul de investiţii Templeton Emerging Markets, în jur de 6% din titlurile dezvoltatorului imobiliar. Astfel de investitori stau, acum, la distanţă de piaţa imobiliară, deşi, din primăvară, au început, timid, să mai arunce câte o privire, după cum spune Popp. În timp ce investitorii pe termen lung stau deoparte, Impact pare să fie atractivă pentru fonduri de pensii, care, cel mai probabil, mizează pe câştig rapid din variaţia de preţ. ING Fond de Pensii Administrat Privat a achiziţionat, în urmă cu circa o lună, prin tranzacţii pe bursă, 5,7% din acţiunile Impact. „Este o onoare faptul că sunt interesaţi de companie“, afirmă managerul, care pune tranzacţia pe seama unui interes de moment, având în vedere că acţiunile companiei sale sunt extrem de ieftine. Un titlu Impact costă în jur de 0,2 lei, sub valoarea nominală a unei acţiuni, de 1 leu. „Nu am avut nici o discuţie cu cei de la ING privind cumpărarea de acţiuni Impact. Cred că au făcut această achiziţie la recomandarea brokerilor, considerându‑se că preţul este mic“, explică Popp.

Bursa, scoasă din calcul.
Acţiunile Impact au scăzut, de la începutul lui 2011 şi până în prezent, cu aproximativ 40%. Scăderea este justificată în contextul internaţional defavorabil, care a tras toate pieţele de capital în jos şi, în special, acţiunile dezvoltatorilor imobiliari. Pe de altă parte, însă, deprecierea drastică a acţiunilor Impact este pusă la îndoială de către Popp, în condiţiile în care denunţă un „comportament predominant emoţional“, la BVB, „unde datele fundamentale nu mai contează deloc“. Cu o astfel de evoluţie a pieţei, de tip speculativ, Bursa de la Bucureşti şi‑a pierdut calitatea esenţială a unei pieţe de capital, aceea de a oferi posibilitatea companiilor de a atrage finanţare, crede Popp. „În opinia mea, pentru majoritatea companiilor, bursa aduce, mai degrabă, un deserviciu, la acest moment, şi se poate vedea lesne în ce măsură piaţa de capital mai poate oferi posibilitatea de a atrage finanţare prin mecanisme, precum obligaţiuni sau oferte primare“, precizează managerul, care, de‑a lungul timpului, a atras sume importante de bani de pe bursă, prin emisuni de obligaţiuni. La BVB lipsesc investitorii pe termen lung, care ar fi putut amortiza scăderile abrupte, situaţie determinată de lipsa unui plan de comunicare şi educare a populaţiei, crede Popp, pentru care „bursa reprezintă încrederea populaţiei în asset‑urile naţionale“. Un sondaj al institutului ZEW, în colaborare cu grupul austriac Erste, arată că aşteptările investitorilor pentru Bursa din Bucureşti aproape au stagnat, luna trecută, în condiţiile în care indicatorul referitor la evoluţia principalului indice al BVB, BET, care măsoară evoluţia celor mai lichide zece acţiuni, a scăzut cu doar 0,2 puncte, la 17,9 puncte. Cu toate acestea, BVB se află la coada pieţelor de capital din regiune, din cauza scăderilor puternice înregistrate, comparativ cu alte burse din zonă, care au consemnat îmbunătăţiri semnificative ale percepţiei. Popp se află printre cei a căror încredere în BVB a slăbit considerabil, motiv pentru care înclină către delistarea companiei. El precizează că nu s‑a pus în discuţie, deocamdată, la nivelul acţionariatului, o eventuală delistare a Impact, deşi unii acţionari îi împărtăşesc părerea. Delistarea nu este tocmai un proces uşor, mai ales dacă acţionarii minoritari se opun. În această situaţie, potrivit legii pieţei de capital, acţionarul majoritar trebuie să lanseze oferte publice, până la o deţinere de 90% din acţiuni.

În realitate, Impact nu este tocmai o companie atractivă pentru investitorii de pe bursă, pentru că, de cinci ani, nu a mai acordat dividende. Într‑un raport al casei de brokeraj Tradeville, Impact este inclusă printre investiţiile cu grad de risc ridicat, iar perspectiva de câştig este doar pe termen mediu sau lung. Aceeaşi analişti atrag atenţia şi asupra altor companii din domeniu, afectate de criza financiară internaţională. „Presiunile se vor accentua şi, în multe cazuri, performanţele, ba chiar însăşi existenţa companiilor, vor fi puse sub semnul întrebării“, susţin aceştia.

Soluţii şi iar soluţii.
Până la găsirea unui cumpărător, Popp trebuie să menţină businessul pe linia de plutire, iar deviza lui este căutarea soluţiilor potrivite, pentru că nu ar putea fi niciodată de acord cu atitudinea de a‑ţi plânge de milă sau de a da vina pe lacune legislative. „Ca manager, trebuie să gândeşti pozitiv şi să cauţi mereu soluţii“, împărtăşeşte Popp din secretul supravieţuirii sale, cel puţin deocamdată, pe o piaţă destabilizată complet de criză. Şi‑a fixat pilonii afacerii, încă de la început, imediat după 1990, pe informaţiile oferite de Alvin Toffler, în „Şocul viitorului“. Apoi a adaptat, continuu, la context. Acelaşi lucru face şi acum, sau, mai bine zis, mai ales acum, când toate regulile, inclusiv cele de marketing, sunt date peste cap. „Marketingul este, mai degrabă, conjunctural“, susţine Popp, în condiţiile în care comportamentul clienţilor devine teribil de instabil, pe fondul „supradimensionării reţelelor de socializare“ şi a „bombardamentului informaţional“, dar „suntem cu arma la picior“, dă asigurări managerul, în sensul că Impact are proiecte diverse. Provocarea cea mai mare este aceea de „a‑l face pe client să se îndrăgostească de ceva ce nu cunoştea înainte“. Aceasta implică o oarecare capacitate de intuiţie şi inovaţie. Aşa a ajuns la conceptul de „supermarket imobiliar“, de la cel de ofertant de produs. Adică orice client va găsi o locuinţă pe gustul său, indiferent de vârstă sau de gusturi.

Ceea ce nu a reuşit însă Popp este construirea de locuinţe după buzunare mai modeste, sub pragul de 40.000 de euro, şi nici nu şi‑a propus proiecte în acest sens, deoarece costurile cu materialele sunt mari. În schimb, managerul caută soluţii sofisticate, precum garsoniera cu perete rotativ, care speră să îi stimuleze vânzările. Deocamdată construit o garsonieră, dar are în plan alte cinci, iar dacă va exista cerere va mai construi alte 20, toate în ansamblul rezidenţial Greenfield, în apropierea Grădinii Zoologice. Din 2006, de când au început lucrările la acest proiect – care cuprinde şi vile înşiruite, precum şi blocuri cu două sau trei etaje – şi până în prezent, Impact a investit peste 60 de milioane de euro. Compania mai are de vândut 130 de apartamente în zona rezidenţială Greenfiled, în condiţiile în care, în primul trimestru al acestui an, dezvoltatorul a vândut 18 locuinţe, cea mai ieftină la preţul de 60.000 de euro. În acest ansamblu rezidenţial, Impact are închiriate aproximativ 30 de locuinţe, la preţuri de la 280 de euro pentru o garsonieră, iar preţul creşte la 450 de euro în cazul unui apartament de două camera mobilat. Un alt proiect al dezvoltatorului este casa fără utilităţi, investiţia într‑o astfel de locuinţă, de 120 metri pătraţi, ridicându‑se la circa 18.500 de euro, pentru asigurarea independenţei faţă de furnizorii tradiţionali de utilităţi. Investiţia într‑un teren fără utilităţi poate genera economii, deoarece preţul mediu cerut pe metru pătrat de teren fără utilităţi destinat construcţiei este cu aproape 50% mai mic, în jur de 392 euro/mp, comparativ cu un teren cu utilităţi clasice, al cărui preţ este de circa 750 euro/mp, potrivit datelor Impact. La acest moment, compania deţine terenuri de peste un million de metri pătraţi şi a încheiat câteva „tranzacţii en detail pentru mici afaceri sau locuinţe“, după cum afirmă Dan Ioan Popp, fără a preciza, însă, suma obţinută. El se rezumă să precizeze că, în prezent, „a închis unele linii de credit, pe altele le‑a prelungit“ şi are „plasate circa 24 de milioane de euro în diverse afaceri“.

Un indicator esenţial.
Per total, Impact a avut vânzări, în primul semestru al lui 2011, în proporţie de doar 50%, dar a compensat prin depăşirea planului de închirieri, cu circa 134%. De altfel, dezvoltatorul imobiliar marşează şi în acest an pe închiriere. Vânzările s‑au redus nu doar din cauza puterii de cumpărare în scădere a consumatorilor, ci şi a indecizei acestora. „Românii sunt instabili“, spune Popp, şi chiar dacă au bani să cumpere o casă, nu au curajul să o facă, din cauza incertitudinii economice, a inflaţiei, a instabilităţii cursului valutar, a şomajului. De aceea, „dificultatea constă în a intui corect, în acest mediu relativ incert, cât din masa consumatorilor pot şi au încredere, statistic“, precizează managerul. El spune că cel mai bun indicator, care îi permite să ia pulsul pieţei în timp real, îl constituie apelurile telefonice, pe care le primeşte şi care sunt uşor în scădere, deşi în ultima lună a remarcat o revenire a interesului, dar nu neapărat materializat în vânzări. „Marea artă, pentru un manager, constă în a şti să identifice surse de informaţii, cât mai aproape de realitatea acelui moment“, susţine Popp, care nu are încredere în indicatori, precum PIB, pentru că oferă informaţii despre o periodă de timp trecută. De altfel, PIB nu are relevanţă pentru managerul Impact şi pentru că, în ultimii zece ani, aportul locuinţelor nou construite (în PIB) a fost estimat între 0,4% şi 0,9%, un procent extrem de mic. Aşa cum în cazul economiei, consumul de energie poate fi un bun indicator pentru situaţia reală de la momentul respectiv, de creştere sau de scădere, frecvenţa apelurilor îi arată lui Popp interesul consumatorilor faţă de achiziţionarea unei locuinţe.

Indici de stabilitate, dar nu şi de certitudine.
Dan Ioan Popp nu se avântă să facă estimări privitor la momentul revenirii pieţei imobiliare. Enumeră doar câteva aspecte ce dau motive de stabilitate, dar nu de certitudine, aspecte ce ţin, desigur, de situaţia externă: „guvernele arată că vor fi solidare pentru conservarea poziţiei UE, iar comisari ai Uniunii, la unison cu şeful Băncii Centrale Europene, transmit că euro nu se va prăbuşi“. Dincolo, însă, de retorica liderilor politici, agenţiile de rating stau cu ochii pe statele luate în vizor deja, precum Spania, situaţie ce menţine deruta în mediul de afaceri local şi internaţional. „Trebuie urmărit ce se întâmplă afară, pentru a avea perspective asupra a ceea ce se va întâmpla în ţară“, afirmă managerul, care nu exclude varianta prelungirii crizei, mai mult de an şi jumătate, ceea l‑ar pune în mare dificultate, după ce, oricum, şi‑a amânat lansarea unor proiecte, care nu mai veneau în întâmpinarea nevoilor pieţei. Cu o singură condiţie: dacă, bineînţeles, va mai fi, la acel moment, managerul dezvoltatorului imobilar.

---

Cifre şi ţinte pentru 2011

Cu un profit şi o cifră de afaceri în scădere, Impact şi‑a fixat ca ţintă atragerea de investitori pentru valorificarea terenurilor şi clădirilor deţinute de companie.

1. MAI PUŢIN. Contextul economic defavorabil, a muşcat din cifra de afaceri a dezvoltatorului imobiliar, care, de la începutul lui 2011, a scăzut cu 60% faţă de perioada similară din 2010, până la 8,1 mil. de lei, faţă de 20,5 mil. lei. Veniturile s‑au diminuat, în primul semestru al acestui an, cu 8%, faţă de aceeaşi perioadă din 2010, în timp ce cheltuielile au fost cu 4% mai mici. Fără datorii şi cu un ecart de o lună şi jumătate, valoarea totală a activelor se ridică la 120 milioane de euro, cu 6% mai mică faţă de perioada similară a anului trecut, în timp ce datoriile se situează sub 30 milioane de euro. Datoriile pe termen scurt au rămas relativ constante, iar datoriile pe termen lung au scăzut cu 18%, în primul semestru 2011, datorită rambursării unor credite în valoare de 3,39 mil. de euro.

2. PIERDERI. În primul semestru al acestui an, Impact a înregistrat o pierdere brută de 8 mil. de lei, din care 6, mil. lei a reprezentat pierderea din exploatare, iar 1,9 mil. lei, pierderea financiară. Pierderea din exploatare s‑a datorat realizării, în proporţie de 50%, a planului de vânzări estimat.

3. PARTENERIATE. Impact urmăreşte, ca în 2011, să realizeze parteneriate cu diverşi operatori sau investitori pentru valorificarea cât mai bună a terenurilor şi a clădirilor din portofoliu. Dezvoltatorul imobiliar caută, totodată, parteneri financiari şi strategici pentru dezvoltarea celei de a doua faze a proiectului Greenfiled şi a unui centru de sănătate în zona de nord a Bucureştiului. În primele trei luni ale acestui an, Impact a vândut 45 de locuinţe şi 700 metri pătraţi de teren.

---

Ademenirea clienţilor

Managerul Impact îşi „condimentează“ afacerea cu „ingrediente“ noi, unele chiar sofisticate, pentru a‑şi creşte vânzările.

1. MAX AVANTAJ. Este un sistem de plăţi combinat în tranşe anuale şi rate lunare pe o periodă de zece ani.

2. RENT2BUY9. Este un pachet financiar ce se adresează persoanelor care preferă să testeze mai întâi şi abia apoi să cumpere. După nouă luni, aceste persoane primesc discount chiria pe şase luni.

3. DO IT YOURSELF. Este vorba de un concept care îi permite clientului unui ­apartament din ansamblul Greenfield să îşi compartimenteze, echipeze şi finalizeze locuinţa în regie proprie, în schimbul unei reduceri de 40% din preţul acesteia. Dacă optează doar pentru finisarea în regie proprie, preţul scade cu 10%.

4. PERETE ROTATIV. Construirea de locuinţe mai mici, dar sofisticate, precum garsoniera cu perete rotativ, care permite transformarea livingului în bucătărie, dormitor sau în spaţiu de lucru. Prima garsonieră de acest tip a fost construită deja, urmând materializarea a altor cinci. Popp spune că dacă va exista cerere, va mai construi 20 de astfel de garsoniere.