Home»Analize » ''Vrem sa venim''

''Vrem sa venim''

2007-07-24 12:00  Money Express

de

Normal este ca in Romania si Serbia sa intram cu ce am intrat in Bulgaria, unde suntem mai avansati“, rezuma in doar cateva cuvinte strategia fondului britanic George Teleman, Managing Partner al Equest pentru Romania. Daca Equest a investit pana acum in Romania doar in imobiliare, fondul britanic detine in schimb in Bulgaria companii din cele mai diferite domenii – de la asigurari si importuri de componente auto pana la retail si entertainment. In cifre vorbind, Equest a investit pana acum in Romania in jur de 160-170 mil. euro, prin fondul sau dedicat pietei de real estate, Equest Balkan Properties (EBP). Odata cu intrarea in businessul Domo, fondul a facut pasul in domeniul „industrial“, pentru a prelua o sintagma folosita chiar de Teleman. Tehnic vorbind, Domo este prima achizitie in Romania facuta de cei de la Equest Investments Balkan (EIB), cel de-al doilea fond administrat de Equest, dedicat investitiilor in productie, retail si servicii.

Potrivit unor surse din piata, Equest ar fi cumparat 75% din companie: 50% de la Lorand Szarvadi – unul dintre fondatarii companiei si actionar principal inainte de tranzactie – si alte 25 de procente de la fondul de investitii RAEF.

Scenariul ar putea fi confirmat de o alta paralela cu Bulgaria, unde fondul britanic a achizitionat anul trecut 75% din Technomarket – cel mai mare electroretailer din tara vecina. O a doua versiune vehiculata in piata spune ca fondul britanic ar fi platit peste 50 mil. euro pentru 51% din Domo.

Desi refuza sa intre in detalii despre tranzactia de acum doua saptamani – Equest fiind supus regulilor stricte impuse de bursa AIM de la Londra, unde este listat –, Teleman vorbeste, in schimb, despre proiectele de investitii ale celor doua fonduri in Romania. Cu Domo, Equest a punctat comertul de electronice si electrocasnice, acoperit in Bulgaria prin Technomarket, si urmeaza in scurt timp sa inceapa integrarea celor doua businessuri. Dar exista multe alte sectoare de interes. „Am avut tentative sa investim intr-o companie de asigurari in Romania, dar cu ARDAF a fost prea tarziu“, explica Teleman. „Prea tarziu“ inseamna ca, in urma cu trei luni, fondul ceh PPF Investments a cumparat de la omul de afaceri Ovidiu Tender un pachet de 56% din Ardaf, ajungand astfel la o participatie de 70% din asiguratorul clujean. „Nu mai sunt companii de asigurari pe care sa le cumparam, iar un start-up este dificil“, adauga Teleman.

Nu acelasi lucru se poate spune insa si despre leasing, unde Equest ia in calcul serios varianta unui startup. „Domenii le de leasing si factoring ne intereseaza foarte mult si chiar discutam de un posibil startup.“ Asta cu atat mai mult cu cat exista un exemplu de urmat: fondul rival de private equity RAEF (Romanian American Enterprise Fund) a dezvoltat in anii trecuti, de la zero, trei companii din domeniul serviciilor financiare – societatea de leasing Motoractive, firma de consumer finance Ralfi si societatea de credit ipotecar Domenia Credit – pe care le-a vandut anul trecut, la pachet, catre GE Money, divizia de investitii a General Electric, intr-un deal caracterizat de Teleman drept „superb“. Chiar daca Equest nu are experienta start-upurilor – in Bulgaria, majoritatea companiilor fiind cumparate –, lipsa tintelor de achizitii ii impinge la aceasta solutie.

„In Romania, toate companiile de leasing s-au vandut la niste preturi enorme, pentru ca au fost cumparate de banci. Este bine sa cumperi, dar cand piata este prea matura, daca nu esti dispus sa platesti preturile care se vehiculeaza, optezi pentru start-up“, explica Teleman.

Iar interesul Equest pentru leasing nu este intamplator. Avand o companie de asigurari si o companie de distributie de componente auto in Bulgaria, este normal, continua Teleman, sa ai si o companie de leasing. „Faci o integrare frumoasa. Si apoi, este normal sa te duci si in Serbia si sa vii si in Romania cu acelasi produs“.

Daca serviciile financiare sunt un domeniu in vizorul tuturor fondurilor de investitii din Romania, Equest e dispus sa mearga si pe carari mai putin batatorite, cum ar fi amenajarea unui teren de golf la Snagov – investitie estimata la 6-7 milioane de euro. Deocamdata, Equest a cumparat prin intermediul EIB peste 20 ha de teren in zona, aflandu-se in discutii pentru amenajare cu un arhitect specializat.

De altfel, reprezentantii fondului au participat recent la un seminar pe tema golfului, organizat de KPMG la Budapesta. „Categoric ca vrem sa lucram cu KPMG ca adviser pentru terenul de golf“, spune Teleman, in opinia caruia Bucurestiului „ii lipseste «entertainmentul»“. „Sunt foarte multi expati in Bucuresti, care sunt obisnuiti sa joace golf si nu au unde. Terenul de la Breaza e OK, dar este prea de parte si altceva nu exista pe o distanta mai mica de 20 km“. Equest a investit deja in Bulgaria intr-un complex de schi si nu e exclus un plasament similar aici.

Dar sectorul cel mai interesant pentru britanici ramane real estate-ul, pentru care fondul are pregatite cateva proiecte de anvergura, atat in domeniul comercial, cat si in cel industrial.

In acest moment, Equest poarta discutii pentru realizarea unor proiecte de parcuri comerciale in tara, dupa ce a investit deja intr-un proiect de 60 de milioane de euro in Bucuresti – Vitantis Retail Park. „In Bucuresti e greu sa mai investim pentru ca nu mai gasim spatii, dar vom investi in provincie. Ne-ar interesa orasele apropiate de Bucuresti care sa ne premita sa controlam mai usor investitia – Ploiesti, Craiova, Brasov“, spune Teleman, precizand ca a facut deja un studiu de piata in Craiova, unde este in discutii pentru initierea proiectului.

Strategic vorbind, fondul va urmari identificarea unor parteneri locali, al caror aport sa constea in teren si obtinerea autorizatiilor de constructie, in timp ce Equest va asigura finantarea si viitorii chiriasi. Un astfel de parteneriat functioneaza deja in cazul Vitantis, cumparat de fondul britanic de la oamenii de afaceri Florin Enache si Eugen Stanculescu. Equest are un trecut in segmentul dezvoltarii de centre comerciale, un trecut ce inseamna proiectul City Center din Sofia, dar si Moldova Mall din Iasi. Iar acum, investitiile aproape ca vin de la sine. „In Romania si Bulgaria avem peste 150 de retaileri care vin cu noi in proiectele pe care le avem. Toti ne intreaba «care este viitorul proiect, pentru ca vrem sa venim», deci, practic, suntem impinsi de ei sa investim“, mai spune Teleman.

Dar care sunt proiectele pe termen scurt ale fondului in Romania? Teleman lucreaza la „un pipeline (lista de investitii – n.r.) de 40-50 mil. euro, pana in septembrie – octombrie anul acesta“, dar ar putea incheia si deal-uri de 150 mil. euro. Exista insa o problema: lipsa banilor – fondul a investit deja, atat in Romania, cat si in Bulgaria si Serbia, 360 din cele 400 mil. euro primiti de la investitori si banci, iar acum cauta din nou finantare.

„Acum, 50% din investitii sunt finantate prin actiuni si 50% prin credite. O varianta este sa mergem la banca si sa mai solicitam finantare astfel incat ponderea creditelor sa ajunga la 60%, alta e sa mergem sa strangem capital de pe bursa“, spune Teleman, adaugand ca ar fi de preferat varianta din urma, avand in vedere ca „actionarii sunt multumiti de performanta fondului, care a avut o apreciere a activelor de circa 14%“. Dar, pentru a strange bani de pe bursa, Equest trebuie sa astepte trecerea verii si intoarcerea din vacanta a investitorilor. O alta varianta ar fi sa faca un exit din anumite proiecte, insa, cu toate ca primesc cu regularitate propuneri sa vanda, managerii nu iau in calcul exitul. Pe de alta parte, chiar vazandu-se cu banii in cont, Equest nu va investi in orice afacere in Romania. „Investitiile pe care le-am facut pana acum in Romania au yielduri (randamen - te – n.r.) de peste 9%. Noi nu cumparam cu ori ce pret, avem criterii clare investitionale“, explica Teleman.

Cresterea exagerata a preturilor activelor romanesti, mai ales in real estate, e un fapt invocat de majoritatea investitorilor din Romania. Cauzele sunt cu noscute: fondurile de investitii straine, care nu au o prezenta locala, dar care cumpara prin agentii si brokeri ridicand preturile activelor. „Compresia yielduri lor e mult mai mare pentru Romania fata de Cehia, Ungaria, Polonia“, crede Teleman. Pentru a mentine randamentele ridicate – fondul s-a angajat la dividende de 7,5% pentru actionari –, Equest cumpara numai la prima mana, nu prin intermediari.

„Pentru a mai obtine randamente mari in Romania trebuie sa dai dovada de creativitate“, marturiseste Teleman. Creativitate care poate insemna fie dezvoltare imobiliara – vezi proiectele Vitantis si Bucharest West –, fie parteneriate cu vanzatorii – achizitioneaza pachetul majoritar la un pret convenabil, aduc finantare pentru a creste valoarea proiectului, dupa care il vand la pretul pietei. O creativitate gratie careia vor exista tot timpul proiecte in pipeline.

---

Focus pe real estate

Portofoliul Equest este alcatuit din cladiri comerciale (72,5%), imobile de birouri (13,6%) si spatii logistice (9,8%) in Romania, Bulgaria, Serbia si Macedonia. In Romania se afla un sfert dintre spatiile de retail, 5,8% din suprafata totala a birourilor si 8,9% din cea a imobilelor industriale.

Investitii
Valoarea totala a investitiilor EBP in 2006 in real estate a fost de 103,2 milioane de euro, potrivit unei reevaluari facute in luna aprilie de compania de consultanta imobiliara CB Richard Ellis.

Strategie
„Am fost fortati sa ne asumam riscuri, astfel incat 30-40% din proiecte (cele din Romania – n.r.) sunt in dezvoltare, restul sunt achizitii“, spune George Teleman.

Achizitii
Moldova Mall (Iasi) – 36,7 mil. euro, cladirile office Domenii (Bucuresti) – 4,75 mil. euro, Jules Michelet (Bu curesti) – 7 mil. euro, Casa Mosilor (Bucuresti) – 6 mil. euro si Otopeni Airport – 1,4 mil. euro.

Dezvoltari
VITANTIS RETAIL PARK. Un parc comercial din zona Vitan-Barzesti (Bucuresti); se va deschide in prima parte a anului viitor si va avea printre chiriasi Carrefour, Praktiker si Technomarket. „Vitan este o zona mai modesta din punctul de vedere al veniturilor, dar care se dezvolta agresiv“, spune Teleman.
BUCHAREST WEST LOGISTIC PARK. Unul dintre cele mai mari proiecte de logistica din Bucuresti va fi dat in functiune anul viitor. „In pipeline mai avem cateva proiecte pe care vrem sa le concluzionam – de spatii industriale, de «big-box» retail, in Bucuresti si in provincie“.
EUROPARK. O parcare de 10 etaje, care va fi amenajata la intersectia dintre strazile Sf. Vineri si Mircea Voda din Bucuresti, pe un teren de circa 3.000 mp. „Intr-adevar, parcarile nu par atractive acum, dar noi ne-am facut calculul ca, peste doi ani, cand lucrarile vor fi finalizate, lucrurile vor sta altfel“.

---

Modelul bulgaresc

EIB detinea la sfarsitul anului trecut active in valoare de 310 milioane de euro, dintre care 227 de milioane de euro era valoarea investitiilor facute de Equest in sapte companii, iar 76 de milioane, lichiditati disponibile pentru investitii.

BUSINESS. EIB a investit in primele patru luni ale anului 45 mil. dolari in trei spatii pentru depozitarea deseurilor in Bulgaria si a depus un avans de 5 mil. euro pentru 67% din Rila-Samokov 2004, o companie care detine 2 mil. mp in Borovets, cea mai veche statiune de schi din tara vecina; totodata, a vandut 31% din actiunile detinute la Vitosha Insurance catre UNIQA Insurance.

PORTOFOLIU. Companiile bulgaresti in care Equest detine participatii sunt Technomarket – liderul pietei de electronice si electrocasnice, Avto Union – import si distributie de componente auto, Citadel – companie imobiliara, Familia Stores – unul dintre principalele lanturi de magazine alimentare, Immofinance – de veloper imobiliar in Bulgaria si in tarile vecine, Pelican – developer de spatii comerciale, Vitosha Insurance asigurari si Novera – managementul deseurilor.

ELECTRORETAIL. EIB a achizitionat anul trecut 75% din grupul Technomarket, cu o cota de piata de 47%, intr-o tranzactie de 71 de milioane de euro. Technomarket a inregistrat in 2006 venituri de 310 milioane de euro, in crestere cu 19% fata de 2005.